München wächst. Aber wie?

Alle sind sich einig: München wird in den nächsten Jahren weiter wachsen. Die Vorstellungen darüber, wie das Wachstum zu meistern ist, gehen auseinander.

Sehr heftig zeigt sich die Kontroverse rund um die weitere Entwicklung der Flächen im Münchner Norden, die noch für eine Bebauung in nennenswertem Umfang zur Verfügung stehen.

 

Grob gesagt lassen sich die Antworten auf die Herausforderung der rasant wachsenden Stadt in drei Gruppen aufteilen. Gar kein weiteres Wachstum, so die Forderung derer, die die Stadt an die Grenzen ihrer Funktionsfähigkeit gekommen sehen. Den Status quo bewahren und gestalten, so lautet die Devise. Was diese Gruppe übersieht: Das Wachstum der Metropolregion München – es geht ja nicht lediglich um die Stadt selbst, sondern auch um die umliegenden Landkreise – ist unaufhaltsam. Vor allem in München, dem Kern der Metropolregion, sind Arbeitsplätze zu finden, hier sind Bildungseinrichtungen und ein breites kulturelles Angebot, hier ist in positivem Sinn das zu finden, was eine Großstadt ausmacht. Die Zeit der Stadtmauern mit Zugangskontrolle über Stadttore ist Vergangenheit. Zum Glück, denn mit welchem Recht ließen sich denn Menschen daran hindern, dem Zug in die Stadt zu folgen? Zu überlegen wäre allenfalls, ob und inwieweit es noch „Stadtmarketing“ für München braucht, wo der Zuzug in die Stadt doch längst eine eigene Dynamik entwickelt hat.

Ist, wie im Fall Münchens und der umgebenden Region, das Wachstum an sich kaum aufzuhalten, gilt es, besonderes Augenmerk darauf zu richten, wie und nach welchen Regeln der Wachstumsprozess verläuft. Besser noch, wie darauf Einfluss zu nehmen ist.

In den bereits bebauten Quartieren erleben wir derzeit vielfältige Formen der Nachverdichtung. Baulücken werden gefüllt, Häuser werden aufgestockt, Dachgeschosse zu Wohnungen ausgebaut, in Innenhöfe werden „Stadthäuser“ gestellt. Übrigens: Viele dieser Innenhöfe sind vor 20, 30 Jahren von „störendem“ Gewerbe befreit und entkernt worden, um das Wohnumfeld zu verbessern.

Bei den Nachverdichtungen kommt in den allermeisten Fällen ein vereinfachtes Bebauungsplanverfahren (§ 34 BauGB) zur Anwendung. In der Summe entfaltet der Zuwachs durch die im vereinfachten Verfahren genehmigten Bauten eine spürbare Wirkung. Mehr Menschen, mehr Verkehr, überfüllte Bahnen und Busse, mehr Bedarf an sozialen Einrichtungen – die städtische Infrastruktur wächst nicht in gleichem Maße mit, weil sie nicht mitgeplant wird. Kritische Stimmen sprechen von ungeregeltem Wachstum, in deren Folge die Lebensqualität sinkt.

Adressaten der auf diesem Wege neu geschaffenen Wohnungen sind reiche Haushalte. „Das Preissegment der Neubauten … ist beachtlich und für die meisten wohl unbezahlbar. Die wenigen Neubauwohnungen, die aufgrund der kaum möglichen Nachverdichtungsmöglichkeiten (sic!) überhaupt realisierbar sind, werden fast ausschließlich im Hochpreissegment gebaut.“ So bringt eine Münchner Immobilienfirma den Trend in ihrem Kundenblatt treffend auf den Punkt.*

Selbst in Gebieten mit Erhaltungssatzung ist dieses Geschäftsmodell gängige Praxis. Auftrag an die Politik: Bitte die rechtlichen Rahmenbedingungen korrigieren, denn mittel- bis langfristig hebelt die derzeit erlaubte Praxis den eigentlich beabsichtigten Milieuschutz aus. Darüber darf die Politik die Praxis des vereinfachten Bebauungsplanverfahrens wegen der nachteiligen Folgen für die gesamte Stadtgesellschaft generell nicht weiter laufen lassen.

In Vergangenheit haben zahlreiche Münchner Firmen ihre innerstädtischen Standorte aufgegeben. Damit sind größere, in Privatbesitz befindliche Flächen für eine Umnutzung frei geworden. Die „Paulaner“-Brauerei produziert bereits seit einigen Jahren im Stadtteil Langwied. Auf den mittlerweile abgeräumten Teilflächen in der unteren und oberen Au sind Bauarbeiten in Gang. Etwa 1.500 Wohnungen werden dort entstehen. Bauvorhaben dieses Ausmaßes unterliegen der Stadtplanung, hier kommt die „Sozialgerechte Bodennutzung“ (SoBoN) zur Anwendung. Vereinfacht gesagt bedeutet dies, dass der Bauherr als Kompensation für den Planungsgewinn (Gewerbegebiet zu Wohnbaufläche) bestimmte Auflagen zu erfüllen hat: Anteilig muss auch geförderter und damit preisgebundener Wohnraum errichtet werden, zusätzlich ist ein Finanzierungsbeitrag für Allgemeinbedarf zu leisten. So trägt die Allgemeinheit die Kosten für Kindertagesstätten oder Grünanlagen nicht allein. Nun ist es nicht so, dass der Bau und die Vermietung von gefördertem Wohnraum ein Verlustgeschäft sind. Mit ihnen lässt sich lediglich kein maximaler Gewinn erzielen. Dies ist mit dem verbleibenden „Löwenanteil“ der Wohnungen zu machen. Ein Beispiel: Am „Alten Eiswerk“ ist eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung im 5. Obergeschoss zu 16.500,- €/m² zu haben. Anderes Beispiel: „Der Berg ruft“, wirbt die Bayerische Hausbau für „Wohnen am Nockherberg Mitte“. Hier ist eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung für 13.042,- €/m² zu erwerben. Als Ergebnis bleibt festzuhalten: Das Instrument der SoBoN ist trotz der finanziellen In-die-Pflicht-Nahme des Bauherren nicht geeignet, eine sozial ausgewogene Stadtentwicklung zu gewährleisten.

Das Baugesetzbuch hält für umfassende Neubaumaßnahmen das rechtliche Instrument der „Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme“ (SEM) bereit. Damit lassen sich neue Stadtteile einheitlich vorbereiten und zügig durchführen, wenn es „das Wohl der Allgemeinheit … erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten“ ² Wie funktioniert eine SEM? Die Stadt erwirbt die im Planungsumgriff der SEM liegenden Grundstücke zum „entwicklungsunbeeinflussten“ Wert. Nach der Neuordnung, Erschließung und Baurechtsschaffung reprivatisiert die Stadt die Grundstücke zum höheren Baulandwert. Aus dem damit erzielten Wertzuwachs kann die Stadt die notwendige öffentliche Infrastruktur finanzieren, vor allem auch die Anbindung an das städtische Verkehrsnetz mit U-Bahn oder Tram. Und ganz wesentlich: Mit dem erzielten Gewinn aus der Reprivatisierung kann die Stadt Grundstücke subventionieren und verbilligt an soziale Bauträger veräußern, damit diese preisgebundene und damit erschwingliche Wohnungen errichten. Sollte der Stadt nach all den notwendigen Investitionen immer noch Geld aus dem Grundstücksverkauf verbleiben, verteilt sie diese Überschüsse an die bisherigen Eigentümerinnen und Eigentümer.

Als ultima ratio sieht die im Baugesetzbuch verankerte SEM das Mittel der Enteignung gegen angemessene Entschädigung vor. „Auch wenn eine Enteignung in keinem Fall angestrebt wird, so schafft nur ihre grundsätzlich offengehaltene Möglichkeit eine Gleichbehandlung aller Eigentümer*innen und eine Sicherung der für eine nachhaltige Entwicklung des neuen Stadtviertels erforderlichen arrondierten Fläche. Der Flughafenneubau im Erdinger Moos ist ein gutes Beispiel, wie sogar die Verlagerung eines ganzen Dorfes ohne eine einzige Enteignung gelang.“ Es mag paradox klingen: „An der ultima ratio Enteignung festzuhalten, um Enteignungen zu vermeiden“, erklärt das Bündnis Pro SEM. Allen Beteiligten ist die Verpflichtung auferlegt, mit dem Willen zur gütlichen Einigung zu verhandeln.

Lebenswerte Stadtquartiere und für alle bezahlbares Wohnen lassen sich nur mit der SEM realisieren, so die Überzeugung der Befürworter dieser Maßnahme. Doch das sehen nicht alle Menschen so im Münchner Norden. Es regt sich Widerstand. Viele der dort ansässigen Landwirte oder Hausbesitzer würden lieber den Status quo unangetastet lassen. Oder aber an der Entwicklung neuer Stadtquartiere deutlich mehr Einnahmen erzielen. Die im Baugesetzbuch vorgesehene SEM ist in den Augen ihrer Gegner ein Zwangsinstrument. Es fällt offenbar nicht schwer, dagegen Stimmung zu entfachen. „Stoppt SEM Wahnsinn“ ruft das Bündnis „Heimatboden München“ zur Gegenwehr auf. Ihr Ziel ist, den Stadtrat davon abzubringen, die Stadtentwicklung mit der SEM voranzubringen. Rückenwind verspürt „Heimatboden“, seit der Stadtrat im Sommer vergangenen Jahres das Projekt SEM Nord hat fallenlassen. Das gleiche Ziel möchte „Heimatboden“ nun auch für das größere Gebiet im Nordosten Münchens durchsetzen. Die CSU ist bereits eingeknickt und hat ihren Abschied von SEM-Nordost erklärt.

Das Thema dürfte im bereits jetzt anlaufenden Münchner Kommunalwahlkampf eine große Bedeutung erlangen. Die Entscheidung pro oder gegen SEM liegt beim Münchner Stadtrat. Derzeit haben SPD, Grüne und die LINKE ihre Unterstützung für SEM bekundet. Allerdings wäre es bereits jetzt wichtig, dass Stadtrat und Verwaltung auf die betroffenen Grundeigentümer im Münchner Nordosten zugehen und Klarheit über die Rahmenbedingungen schaffen und kooperativ Lösungen bei der Entwicklung des neuen Stadtquartiers anbieten. Für dieses Vorgehen und für die SEM hat sich vor wenigen Wochen das überparteiliche Bündnis Pro SEM gegründet ³. Der Verein Mieter helfen Mietern ist Gründungsmitglied der Initiative. Viele gegenwärtige mietrechtliche Auseinandersetzungen haben ihre Ursache darin, dass die Mietentwicklung steil nach oben zeigt. Es ist vorbeugender Mieterschutz, für Verhältnisse zu sorgen, die erschwingliche Mieten für alle Einkommensklassen sicherstellen.

Der Münchner Stadtgesellschaft stehen spannende Diskussionen und Entscheidungen ins Haus. Es lohnt sich einzumischen, dass nicht Gewinninteressen einiger Weniger, sondern am Gemeinbedarf und Gemeinwohl der Allgemeinheit orientierte politische Entscheidungen das neue Stadtquartier gestalten. Andreas Bohl

 

¹ Münchner Immobilienreport Bogenhausen Haidhausen, Ausgabe 2019, S. 7

² Baugesetzbuch § 165 (3) 2

³ www.prosem-muenchen.de

 

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