Neues zur Mietpreisbremse

Seit 07.08.2019 existiert in Bayern endlich eine wirksame Mietpreisbremse.

Die erste im August 2015 erlassene Verordnung in Bayern war fehlerhaft und wurde vom Landgericht München I im Dezember 2017 für ungültig erklärt, da die Landesregierung nicht für alle betroffenen Städte und Gemeinden in Bayern einzeln begründet hatte, warum die Mietpreisbremse jeweils gelten soll.

Für den Neuerlass der Verordnung benötigte die Staatsregierung 20 Monate!

In insgesamt 162 Städten und Gemeinden gilt die Mietpreisbremse, darunter München, mit dem bekannten angespannten Wohnungsmarkt.

Diese ursprünglich bis 31.07.2020 geltende Mieterschutzverordnung wurde am 17.06.2020 bis zum 31.12.2021 verlängert

Ziel der Mietpreisbremse ist, dass überzogene Mietforderungen bei neu abgeschlossenen Mietverträgen (also in Bayern für Verträge die ab dem 07.08.2019 abgeschlossen wurden) eingebremst werden. Die Miete bei einer Vermietung darf in den durch die Verordnung bestimmten Gebieten zu Beginn des Mietverhältnisses nur noch höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Dies gilt grundsätzlich auch für möblierten Wohnraum, wobei hier ein Aufschlag für die vorhandene Möblierung vorzunehmen ist.

Auch bei Staffelmietverträgen findet die Mietpreisbremse Anwendung. Dies gilt für sämtliche vereinbarten Staffeln.

Bei der Indexmiete fällt nur die Ausgangsmiete in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse.

Die Mietpreisbremse Bremse greift nicht ein, wenn der vorhergehende Mieter bereits eine überhöhte Miete zahlte, diese Miete kann grundsätzlich auch vom nächsten Mieter verlangt werden. (Weitere Ausnahmeregelungen sind insbesondere dass Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (bzw. werden), d.h. vor allem Neubauwohnungen und Vermietungen nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. Wurden in den letzten drei Jahren vor der Wiedervermietung Modernisierungen durchgeführt, darf die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um den Betrag einer entsprechenden Modernisierungsmieterhöhung überschritten werden.

In der seit 01.01.2019 geltenden bundesweiten Regelung zur Mietpreisbremse ist nunmehr geregelt, dass der Vermieter vor Vertragsschluss unaufgefordert und schriftlich darüber informieren muss, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Kommt der Vermieter dem nicht nach, kann er sich zwei Jahre nicht auf diese Ausnahmen berufen, sodass ein Mietkürzungsrecht besteht.

Demnach ist es für den Mieter einfacher geworden, die Verletzung der Mietpreisbremse vorzutragen.

Der Vermieter muss die überhöhte Miete erst ab dem Zeitpunkt zurückzahlen, ab der die Rüge erhoben wurde. Zudem wird die Miete für die Zukunft auf das gerade noch zulässige Maß reduziert. Schnelles Handeln ist daher nötig, um seine Rechte zu wahren.

Die Rüge muss in Textform erfolgen und begründet werden, der Mieter muss also zumindest erklären, wie hoch er die ortsübliche Miete einschätzt.

Nach wie vor fehlt es der gesetzlichen Regelung aber an Folgendem:

Vermieter die sich nicht an das Gesetz halten, haben keine Strafen zu befürchten. Denn eine Überprüfung durch Behörden oder gar Sanktionen, z.B. Bußgelder für überhöhte Mieten, sieht das neue Gesetz nicht vor.

Es ist also gesetzlich zu regeln, dass der Vermieter überhöhte Mieten rückwirkend bis zum Beginn des Mietverhältnisses zurück zu zahlen hat. 

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