30 Jahre Erhaltungssatzung in München – 30 Jahre Milieuschutz?

Anlässlich des 30-jährigen Einsatzes der Erhaltungssatzung nach § 172 Baugesetzbuch in der Landeshauptstadt München wurde Ende letzten Jahres die Broschüre „Erhaltungssatzungen in München. 30 Jahre Milieuschutz (1987 – 2017)“ veröffentlicht.

Die Broschüre beschreibt die bisherigen Erfahrungen mit dem städtebaulichen Instrument sowie die Entwicklungen und Neuerungen im Bezug auf die Gesetzeslage. Ebenso werden Vorgehensweise und die Gebietskulisse der Erhaltungssatzung in den vergangenen Jahren betrachtet. In kurzen Abrissen werden außerdem die aktuellen Erhaltungssatzungsgebiete vorgestellt.
Die Erhaltungssatzung ist ein wohnungspolitisches Instrument zum Schutz ganzer Stadtviertel mit ihren angestammten Milieus und Bevölkerungsstrukturen. Rechtsgrundlage dafür ist das Baugesetzbuch (BauGB). Nach § 172 soll in Erhaltungssatzungsgebieten die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleiben, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Indem Abbruch, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen der Gebäude ebenso einer speziellen Genehmigung bedürfen, wie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, sollen Luxusmodernisierungen und eine unangemessene Erhöhung des Standards der Wohnungen in der Regel verhindert und die angestammten Mieterinnen und Mieter (das „Milieu“) vor Verdrängung geschützt werden. Der Genehmigungspflicht nach der Erhaltungssatzung unterliegen sowohl vermietete als auch leerstehende Wohnungen. Zuständig für die Untersuchung der Gebiete sowie der Erlass der Erhaltungssatzungen ist das Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Beschluss der Erhaltungssatzungen erfolgt durch den Stadtrat. Erhaltungssatzungen gelten für 5 Jahre und werden vor Ablauf erneut untersucht, Verlängerung ist möglich.  In Erhaltungssatzungsgebieten müssen geplante Modernisierungen vom Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, zusätzlich genehmigt werden, d.h. es wird geprüft, ob die geplanten baulichen Maßnahmen oder Modernisierungen zu einem überdurchschnittlichen Standard der Wohnungen führen würden. Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen sind aber zu genehmigen (z.B. Maßnahmen zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards, Maßnahmen, die den Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dienen).
In München ist die Erhaltungssatzung seit 30 Jahren im Einsatz beim Bemühen um Erhaltung gewachsener Milieustrukturen und zum Schutz bezahlbaren Wohnraums in München.
Aber was kann sie wirklich?
1987 hat die Landeshauptstadt München die ersten beiden Erhaltungssatzungen in München erlassen (Bereiche in Schwabing und Maxvorstadt). Ende der 1980er Jahre gab es dann 6 Erhaltungssatzungsgebiete, bis heute sind es 21 Gebiete, verteilt auf 14 Stadtbezirke.
Erhaltungssatzungsgebiete sind immer Gebiete, in denen der Wohnungsbestand ein gewisses Aufwertungspotenzial aufweist. Dabei lag das Augenmerk bisher eher auf Gebieten mit einem hohen Anteil an Altbauten die vor 1949 errichtet wurden, was zu Folge hatte, dass die Erhaltungssatzungsgebiete mehrheitlich innerhalb des Mittleren Rings (Innenraum) liegen. Doch in einer derart rasant wachsenden Stadt wie München zeigt sich schon länger, dass die Problematik der Verdrängung längst das gesamte Stadtgebiet betrifft. Also werden mittlerweile auch Gebiete mit Wohnungsbestand aus den 1950er bis 1980er Jahren untersucht als potentielle Erhaltungssatzungsgebiete (dies betrifft dann folglich auch Gebiete außerhalb des Mittleren Rings).
Und es zeigt sich gleichermaßen, dass nicht nur mehr Wohnraum, sondern immer häufiger auch Kleingewerbe und Einzelhandel von Verdrängung betroffen sind. In diesem Zusammenhang muss erwähnt werden, dass es bei der Erhaltungssatzung nicht um den individuellen Mieterschutz geht, sondern um den Milieuschutz eines Viertels und zwar unter städtebaulichen Aspekten. Eine Erhaltungssatzung wird also nicht vorrangig zum Schutz der ortsansässigen Menschen erlassen.
Denn um eine Erhaltungssatzung zu begründen, muss immer eine größere Anzahl von Haushalten im Viertel von Verdrängung betroffen sein, was wiederum städtebauliche Nachteile hervorrufen würde, z.B. im Hinblick auf die gebietsspezifische Infrastruktur. Hier setzt auch eine grundsätzliche Kritik an: die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung soll in einem Gebiet erhalten bleiben aus städtebaulichen Gründen. Soziale Probleme werden so als Problem bestimmter Gebiete wahrgenommen. Eigentlich klar, dass so Mietervertreibung und Luxussanierung nicht wirksam genug Einhalt geboten werden kann. Denn eine Mietervertreibung hat meist schon eingesetzt, wenn von Gentrifizierungsgefahr gesprochen wird, welche dann verhindert werden soll. Nun erfolgt eine Prüfung, ob eine Erhaltungssatzung im entsprechenden Gebiet möglich ist.
Eine Erhaltungssatzung schützt nicht vor Umwandlung von Miet-in Eigentumswohnungen – allerdings wurde im Jahr 2014 der lang geforderte Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung vom Land Bayern eingeführt (leider nur auf vorerst fünf Jahre, nämlich bis zum 29.02.2019), als gewissen Schutz vor spekulativer Umwandlungen und Verkäufen. Wir sind nach wie vor der Meinung, dass Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen grundsätzlich verwerflich und unsozial ist ohne Ausnahme!
In Erhaltungssatzungsgebieten hat die Stadt München bei Verkauf von Gebäuden Vorkaufsrecht zu Gunsten der städtischen Wohnbaugesellschaften. Die Ausübung dieses Vorkaufsrechtes kann die Käuferseite mit Hilfe der sogenannten Abwendungserklärung abwenden. Dies bedeutet Verzicht für die Dauer der jeweiligen Erhaltungssatzung (maximal für bis zu 10 Jahre), auf „Luxusmodernisierung“ und Aufteilung in Wohnungseigentum. Fakt ist, dass sich viele Käufer für eine Abgabe der Abwendungserklärung entscheiden, so dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht sehr selten ausübt. Eine Erweiterung bzw. Verschärfung der Auflagen für eine Abwendungserklärung ist also dringend nötig.
Die Erhaltungssatzung bleibt nach wie vor ein wichtiges wohnungspolitisches Instrument zur Wahrung des Milieuschutzes und zum Schutz von bezahlbarem Wohnraum. Aber es ist doch ein sehr beschränktes Instrument und die Grenzen, den Verdrängungsprozess angestammter Bevölkerung in den Stadtvierteln aufzuhalten, sind schnell erreicht.  Ein Anstieg der Immobilienpreise und daraus resultierender Mietpreise kann erst recht nicht gestoppt werden. Aber Städte und Gemeinden haben immerhin die Möglichkeit, den Verdrängungs- und die Umwandlungsprozesse etwas zu verlangsamen. Doch auf der riesengroßen Baustelle der Münchner Wohnungsproblematik wird dadurch allenfalls ein bisschen Sand ins Spekulationsgetriebe gestreut.uv

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