Energie sparen – Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter

Im Mieterspiegel Heft2/22 informierten wir Sie über die steigenden Energiekosten und ihre Folgen und gaben Tipps, wie Energie beim Heizen sowie beim Warmwasserverbrauch gespart werden kann.

Tatsächlich müssen wir alle aufgrund der bereits gestiegenen Energiepreise und vor allem im Hinblick auf die von Politik und Wirtschaft prognostizierten weiteren erheblichen Preissteigerungen (es wird derzeit von einer Verdreifachung der erforderlichen Vorauszahlungen ausgegangen) ein besonderes Augenmerk auf die Einsparung von Energie und die Reduzierung von Kosten richten.

Das Bestreben, Energie (und vor allem die Kosten hierfür) einzusparen, haben im Übrigen Vermieter und Mieter gleichermaßen. Zwar hat letztendlich der Mieter die Kosten über die Nebenkostenabrechnung zu tragen; der Vermieter muss jedoch diese im laufenden Jahr vorfinanzieren, bevor er sie im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben kann. Die düsteren Prognosen über noch extrem weiter steigende Energiepreise lassen zudem die Vermieter befürchten, dass ihre Mieter dann die zu erwartenden drastischen Nachzahlungen ggf. nicht mehr leisten können.

Energie- und Kostensparen liegt also im allseitigen Interesse; fraglich ist dann aber oft, welche Maßnahmen von welcher Vertragspartei gefordert bzw. ergriffen werden müssen.

In diesem Beitrag möchten wir Sie darüber informieren, welche Rechte und Pflichten Vermieter und Mieter hinsichtlich der diversen Energiesparmaßnahmen haben.

Warmwasser

Viele Mieter reduzieren schon jetzt und freiwillig ihren Warmwasserverbrauch und ändern ihre Bade- und Duschgewohnheiten. Aber dürfen Vermieter dies auch erzwingen, etwa indem sie das Warmwasser nur noch zeitlich begrenzt bereitstellen oder die Wassertemperatur in der zentralen, verbundenen Heizanlage senken?

Die Antwort hierauf ist kurz und klar: Nein.

Der Vermieter muss die zentrale Warmwasserversorgung das ganze Jahr über, 24 Stunden am Tag, in Betrieb halten. Es gehört zu den vertraglichen Vermieterpflichten, rund um die Uhr ausreichend warmes Wasser mit einer Mindesttemperatur von 40 – 50 Grad Celsius zur Verfügung zu stellen.

Heiztemperatur

Gleiches gilt für die Heiztemperatur. Auch hier reduzieren schon viele Mieter – ebenfalls freiwillig – die Heizleistung und drehen die Heizkörper niedriger oder sogar ganz ab.

Und auch hier stellt sich wieder die Frage, ob der Vermieter dies dem Mieter einseitig auferlegen kann, indem er zum Beispiel die Heizleistung der zentralen Anlage reduziert oder die Heizung zeitweilig abstellt.

Grundsätzlich hat der Vermieter die Heizanlage in der Heizperiode (Oktober bis April) zu betreiben. Dies gilt auch außerhalb der Heizperiode, wenn „witterungsbedingte Ausnahmesituationen“ herrschen (etwa ein längerer Kälteeinbruch). Dann hat der Vermieter auch im Sommer die Heizung wieder einzuschalten.

Was die Temperaturen selbst anbelangt, gibt es keine verbindliche gesetzliche Regelung; es hat sich jedoch in der Rechtsprechung etabliert, dass tagsüber eine Mindesttemperatur in der Wohnung zwischen 20 und 22 Grad Celsius gewährleistet sein muss. Diese Temperaturen müssen allerdings nicht rund um die Uhr möglich sein; nachts, also zwischen 23.00 bzw. 24.00 und 6.00 Uhr, kann die Heizleistung reduziert werden, so dass eine Absenkung der Mindesttemperaturen auf 16 bis 18 Grad Celsius als zulässig erachtet wird.

Mietvertragsklauseln, nach denen zum Beispiel eine Temperatur von 16 bis 18 Grad Celsius auch zwischen 8.00 und 21.00 Uhr ausreichen soll, sind damit unwirksam.

Höhere Mindesttemperaturen können jedoch vereinbart werden.

Achtung:

Seit 01.09.2022 gilt eine neue Verordnung zur Energieeinsparung:

Danach sind bis auf weiteres Klauseln in Mietverträgen, die eine Mindesttemperatur für die Wohnung bestimmen, vorübergehend außer Kraft gesetzt. Gemäß dieser neuen Verordnung müssen Vermieter diese Temperaturvorgaben also nicht mehr erfüllen und können die Heizungsanlagen entsprechend niedriger einstellen.

Ob die Gerichte diese Regelung auch auf Mietverhältnisse anwendet, in welchen keine Mindesttemperaturen im Mietvertrag vereinbart sind (bisher wurde in diesen Fällen auf die von der Rechtsprechung herausgearbeiteten Werte zurückgegriffen), bleibt abzuwarten.

Mietminderung:

Sollte sich der Vermieter nicht an die oben dargestellten Vorgaben für Heizung und Warmwasser halten bzw. die genannten Mindestwerte nicht garantieren, kann ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliegen.

Bitte lassen Sie sich in diesem Falle aber unbedingt beraten, bevor Sie eine Mietminderung geltend machen und Beträge einbehalten. Denn eine unberechtigte Minderung kann einen unnötigen (Rechts-) Streit mit dem Vermieter nach sich ziehen und im schlimmsten Falle (der Einbehalt übersteigt den Betrag von zwei Monatsmieten oder in zwei aufeinander folgenden Monaten mehr als eine Monatsmiete) zur fristlosen Kündigung führen.

Um eine - naturgemäß erst im Nachhinein bezifferbare - Minderung realisieren zu können, muss aber unbedingt gegenüber dem Vermieter erklärt werden, dass man sich das Recht auf Mietminderung vorbehält und die Mietzahlungen bis auf weiteres unter Vorbehalt geleistet werden. Dieser Vorbehalt muss unbedingt sofort nach Auftreten des Mangels bzw. der Beeinträchtigung erklärt werden, denn ohne diesen Vorbehalt ist eine (rückwirkende) Mietminderung nicht möglich.

Heizpflicht:

Im Hinblick auf die schon jetzt teilweise drastischen Sparmaßnahmen einiger Mieter stellt sich weiter die Frage, ob der Vermieter die Beheizung der Wohnung fordern kann, der Mieter also heizen muss.

Grundsätzlich besteht eine solche Verpflichtung nicht. Aber Vorsicht: Der Mieter hat eine allgemeine vertragliche Nebenpflicht, Schäden von der Mietsache (Wohnung) nach Möglichkeit und (soweit zumutbar) abzuwenden. Dies betrifft insbesondere die Bildung von Feuchtigkeit und Schimmel. Beginnt es in der Mietwohnung zu schimmeln, weil der Mieter im Winter nicht heizt und auch falsch lüftet, kann er wegen der hierdurch verursachten Schadensbeseitigungskosten in Regress genommen werden, soweit nachgewiesen werden kann, dass dieses Verhalten die Ursache für den Schimmelbefall war.

Erhöhung der Vorauszahlungen:

In unserer Beratungspraxis mehren sich nun die Fälle, in welchen der Vermieter unterjährig, also ohne Anlass einer aktuellen Nebenkostenabrechnung, die monatlichen Vorauszahlungen um geschätzte Pauschalbeträge erhöhen will. Begründet wird dies meist mit der von Politik, Wirtschaft und den Medien prognostizierten, durch den Krieg in der Ukraine bedingten, weiteren Steigerung der Energiekosten im laufenden Jahr. Auch wenn diese Befürchtungen leider sehr real sind, halten wir eine solche Anhebung der Vorauszahlungen für nicht durchsetzbar. Das Gesetz eröffnet – im Übrigen für beiden Vertragsparteien – die Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen (allein) anhand der letzten Betriebskostenabrechnung. Will der Vermieter darüber hinaus eine Anhebung, muss er diese genau begründen. Die bloße Befürchtung stark ansteigender Energiepreis bzw. die o.g. Prognosen reichen hierfür jedoch nicht aus.

Aus unserer Sicht sind daher Erhöhungen der Vorauszahlungen, die nicht im Zusammenhang mit einer aktuellen Nebenkostenabrechnung verlangt werden, nicht möglich.

Wir raten unseren Mitgliedern jedoch, hierzu mit dem Vermieter eine Vereinbarung zu treffen oder zumindest eigene Rücklagen zu bilden, denn die Betriebskosten (insbesondere die Heiz- und Warmwasserkosten) aus 2022, die dann in 2023 bezahlt werden müssen, werden sich tatsächlich stark erhöhen; derzeit geht man von einer Verdreifachung aus.

Die vorstehenden Ausführungen gelten sinngemäß natürlich auch für die Stromkosten, da diese direkt oder zumindest mittelbar an die Energiepreise gekoppelt sind.  rw