Der neue Mietspiegel für München 2023

Am 16. März 2023 wurde der Mietspiegel für München 2023 vom Sozialausschuss des Stadtrates der Landeshauptstadt München beschlossen und veröffentlicht. Am 22. März 2023 wurde der neue Mietspiegel von der Vollversammlung des Stadtrates als qualifizierter Mietspiegel i.S.d. § 558 d BGB anerkannt.

Der Mietspiegel für München 2023 ist eine Information und Übersicht zu den Mietpreisen in der bayerischen Landeshauptstadt. Im Vergleich zum Mietspiegel 2021 sind die Preise erneut deutlich angestiegen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt nunmehr bei 14,58 €/m² und damit um 21 % höher als im Mietspiegel 2021 (12,05 €/m²).

In einzelnen Teilsegmenten, insbesondere bei Wohnungen bis 60 qm ab einem Baujahr von 2016 sind - verglichen mit dem Mietspiegel 2021 - sogar noch stärkere Erhöhungen der Grundmiete zu verzeichnen

Dies ist die höchste Steigerung seit dem Bestehen des Mietspiegels und bestätigt erneut Münchens zweifelhafte Spitzenposition als teuerster Wohnungsmarkt Deutschlands. Nicht nur in den besonders begehrten, zentralen Lagen werden Wohnungen für Normalbürger*innen unbezahlbar.

Im Bereich der Wohnlageneinordnung und der hierfür anzusetzenden Zuschläge sind ebenfalls überproportionale Steigerungen festzustellen, insbesondere in den zentralen Lagen weist der Mietspiegel für München 2023 damit deutlich höhere Mieten aus.

Weitere wichtige Neuerungen sind zum Teil deutlich höhere Zu- und Abschläge für bestimmte Ausstattungsmerkmale. Abweichend von den letzten Mietspiegeln finden sich auch neue Merkmale, so z.B. ein Zuschlag für einen guten Altbau, einen Balkon oder Terrasse sowie eine Ladestation für Elektromobile. Auch dies wird im Einzelfall zu deutlich über dem durchschnittlichen Anstieg liegenden Berechnungen führen.

Der Mietspiegel für München ist ein sog. qualifizierter Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Der Mietspiegel für München 2023 ist eine Neuerstellung mit dem Stichmonat Januar 2022 zur Datenerhebung. Für qualifizierte Mietspiegel ist gesetzlich vorgeschrieben, dass diese im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und alle vier Jahre neu zu erstellen sind.

Der letzte neu erstellte Mietspiegel ist der Mietspiegel für München 2019 (die Datenerhebung erfolgte zum Stichmonat Januar 2018). Zwar hat der Stadtrat der Landeshauptstadt München sich im Jahr 2011 dazu entschieden, den Mietspiegel für München alle zwei Jahre neu zu erstellen, also grundsätzlich von einer Fortschreibung abzusehen. Jedoch wurde der Mietspiegel für München 2021 aufgrund der Entscheidung des Stadtrates vom 30.09.2020 davon abweichend als Indexfortschreibung erstellt. Hintergrund war die pandemiebedingte Sondersituation im Zeitraum der Datenerhebung.

Um die gesetzliche Anforderung, nach jeweils zwei Jahren fristgerecht einen neuen Mietspiegel zu veröffentlichen sowie den genannten Beschluss des Stadtrates zu erfüllen und die kontinuierliche Versorgung der Bevölkerung mit Mietspiegeln bei sich ändernden Marktbedingungen sicherzustellen, ist die Neuerstellung eines Mietspiegels für München erforderlich.

Allerdings dürfen nur die Mietpreise in die Stichprobe einfließen und die (hohen) Mietspiegelwerte „erzeugen“, die innerhalb der letzten sechs Jahre vor der Datenerhebung bei Wieder- oder Neuvermietung oder durch Mieterhöhung im bestehenden Mietverhältnis neu vereinbart wurden. Wohnungen, bei denen sich in den letzten Jahren die Grundmiete nicht änderte, die also preisdämpfend wirken würden, finden ebenso wenig Eingang in den Mietspiegel wie öffentlich geförderte Wohnungen. Der Mietspiegel bildet also nur ab, was in den letzten sechs Jahren vor Datenerhebung auf dem Markt passiert ist.

Ein repräsentativer Überblick über den gesamten Mietmarkt ist er nicht.

Mieter helfen Mietern fordert dementsprechend seit vielen Jahren, dass alle Mieten in Mietspiegeln berücksichtigt werden müssen, um eine zutreffende Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhalten. Durch den Gesetzgeber erfolgte zum 01.01.2020 lediglich eine Verlängerung der Frist von 4 auf 6 Jahre…

Die Qualifizierung hat zur Folge, dass grundsätzlich jeder Mieterhöhung für welche der Mietspiegel anwendbar ist eine Berechnung nach dem Mietspiegel beigelegt werden muss, auch wenn sich der Vermieter für sein Mieterhöhungsverlangen eines anderen Begründungsmittels (Vergleichswohnungen oder Gutachten) bedient.

Der Mietspiegel gilt für fast alle frei finanzierten Wohnungen im Stadtgebiet München, die eine Wohnfläche zwischen 20 und 160 m² aufweisen (ca. 500 000).

Er gilt nicht für preisgebundene Wohnungen (z. B. Sozialwohnungen), gewerblich genutzte Räume, Obdachlosenunterkünfte, Studenten- und Jugendwohnheime.

Ferner ist er für eine Reihe von Wohnungen bzw. Wohnräume nicht unmittelbar anwendbar; so zum Beispiel für Häuser, Einzelzimmer, Penthousewohnungen, möblierten Wohnraum, private Untermietverhältnisse, Wohnungen mit gemeinschaftlicher Nutzung von Küche, Toilette und Bad durch andere Mietparteien, Wohnungen ohne Küche, Badezimmer oder Toilette, Wohnungen ohne vom Vermieter ausgestattetes Badezimmer, Wohnungen ohne vom Vermieter gestellte Heizung sowie Wohnungen ohne vom Vermieter gestellte Warmwasserversorgung. In diesen Fällen kann der Mietspiegel als Begründungsmittel für Mieterhöhungen nicht herangezogen werden. Trotzdem kann der Mietspiegel in diesen Fällen aber als Orientierungshilfe dienen.

Die Veröffentlichung eines neuen Mietspiegels weckt immer Begehrlichkeiten auf Vermieterseite. Viele Vermieter werden überprüfen, ob sie nun Erhöhungsspielräume haben und diese dann ausnutzen wollen. Bei der Neuerstellung eines Mietspiegels kommt hinzu, dass manche Zu- und Abschlagsmerkmale wegfallen und andere neu eingeführt werden.

Ganz allgemein gilt für freifinanzierte Wohnungen, dass die Miete mit der Begründung erhöht werden kann, dass diese an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll. Dahinter verbirgt sich das ortsübliche Entgelt, das in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 6 Jahren vereinbart worden ist. Der Vermieter kann aber die Erhöhung nicht einseitig festsetzen, sondern braucht für die Erhöhung der Miete Ihre Zustimmung. Diese Zustimmung müssen Sie, soweit das Erhöhungsverlangen gerechtfertigt ist, spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang der Mieterhöhung folgt, erteilen. Eventuell gesetzte kürze Fristen sind für Sie unbeachtlich. Hieraus wird ersichtlich, dass Sie genügend Zeit haben, die Mieterhöhung überprüfen zu lassen.

Ausgeschlossen ist eine Erhöhung, wenn Sie eine Vereinbarung getroffen haben, dass die Miete für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben ist oder wenn Sie eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben und diese Vereinbarung noch nicht ausgelaufen ist.

Ansonsten ist eine Mieterhöhung nur zulässig, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, 15 Monate unverändert ist. Zudem darf das Erhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Außerdem muss die bisher bezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und die Kappungsgrenze beachtet werden. Grundsätzlich gilt bundesweit eine Kappungsgrenze von 20 % innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren. In München und vielen Gemeinden in der Umgebung Münchens wurde die Kappungsgrenze jedoch auf 15 % abgesenkt (Mieterschutzverordnung). Entscheidend bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist die Miete, die genau drei Jahre vor dem Tag bezahlt wurde, zu welchem die neue Miete verlangt wird. Die jetzt geforderte Miete darf nicht mehr als 15 % (bzw. 20 %) höher sein als zu diesem Zeitpunkt. Eine Mieterhöhung ist (unter der Bedingung, dass die sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind) nur bis zur Kappungsgrenze wirksam.

Weiterhin ist zu beachten, dass das Mieterhöhungsverlangen in Textform erfolgen muss. Hierzu reicht z.B. auch eine Kopie, eine E-Mail oder ein Fax.

Der Vermieter muss die Mieterhöhung zudem begründen. In Betracht kommende Begründungsmittel sind der einfache oder qualifizierte Mietspiegel, die Mieterdatenbank, mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Wird das Erhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel begründet, muss aus dem Verlangen hervorgehen, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat.

Keine Angst! Der Vermieter kann Ihnen aufgrund einer nicht erteilten Zustimmung zur Mieterhöhung nicht kündigen. Vielmehr muss er innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben. Nach Ablauf dieser Klagefrist ist eine Klage unzulässig, der Vermieter muss dann ein neues Erhöhungsverlangen stellen.

Jedoch sollten Sie die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht ohne berechtigten Grund verweigern. Insbesondere bleiben ev. vorhandene Mängel der Mietwohnung bei der Mieterhöhung außer Betracht. Ist die Mieterhöhung insgesamt gerechtfertigt, hat der Vermieter einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung gegen Sie und ein verlorener Prozess kann teuer werden! Manchmal kann es auch sinnvoll sein, eine Teilzustimmung zu erklären. Im Gegensatz zum Vermieter haben Sie jedoch die Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht geltend zu machen. Bis zum Ablauf des zweiten Monats, der dem Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, sind Sie berechtigt, das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats (und nur zu diesem Termin!) zu kündigen. Machen Sie von diesem Recht Gebrauch, tritt die jeweilige Mieterhöhung bis zum Beendigungszeitpunkt nicht mehr ein.

Bei einer Mieterhöhung sollten Sie immer die Mieterberatung aufsuchen, in der das Mieterhöhungsverlangen insgesamt überprüft wird.

Den neuen Mietspiegel erhalten Sie ab sofort kostenlos in unserer Geschäftsstelle in der Weißenburger Str. 25 oder in unseren Stadtteilberatungsstellen.

Den Mietspiegel mit seinen Tabellen und Berechnungen finden Sie auch im Internet unter:

www.mietspiegel-muenchen.de.