Schönheitsreparaturen

Über Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen wird gerne gestritten, oft auch vor Gericht. Einige Urteile aus München:

Die Klausel in einem Mietvertrag „Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen - alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten – alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen – alle sieben Jahre.

Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig. Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der in Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen“ ist unwirksam.

LG München I Urteil vom 05.03.2015 15 S 1301/15

Die Klausel in einem Mietvertrag „ der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen“ ist wegen Unklarheit gegen § 305c Abs. 2 BGB und wegen Unangemessenheit gegen § 307 BGB unwirksam. Zum einen wird für den Mieter nicht deutlich, was unter „Ausführungsart“ zu verstehen ist, zum anderen wirkt sich die Klausel wie eine unwirksame Endrenovierungsklausel aus, da der Mieter, sobald er während des Mietverhältnisses von der bei Einzug vorgegebenen Ausführungsart abweicht, bei Mietende in jedem Fall zu renovieren hätte.

Die Klausel führt gemäß § 306 Abs. 1, 2 BGB insgesamt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, da eine geltungserhaltende Reduktion nicht zulässig ist und eine Teilbarkeit der Klausel nicht gegeben ist.

Dem Urteil ist zuzustimmen. Leider hat sich das Landgericht mit der weiteren Frage, der zu kurzen Fristen, nicht befasst. Das Amtsgericht hatte die Schönheitsreparaturklausel auch aus diesem Grund für unwirksam erachtet.

Die in der Klausel bezeichneten Fristen stammen aus einem Mustermietvertrag des Bundesministerium der Justiz aus dem Jahr 1976. Nach überwiegender Meinung sind diese Fristen nach den heutigen Wohnverhältnissen überholt. Sowohl die Belegung und Ausstattung der Wohnungen als auch die Renovierungsmaterialien haben sich verändert. Als angemessen werden nunmehr im Allgemeinen folgende Fristen angesehen: alle 5 Jahre in Küchen, Bädern und Duschen, alle 8 Jahre in Wohn/Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, alle 10 Jahre in anderen Nebenräumen.

Die Klausel in einem Mietvertrag „der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören der Anstrich der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Raufasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, Anstrich der Türen und Fenstern, Türen innerhalb der Mieträume, Fenster auf der Innenseite, Außentür von innen, Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden“ ist unwirksam.

 AG München Urteil vom 25.04.2014 432 C 1821/14

Die Unwirksamkeit ergibt sich zum einen schon daraus, dass hier von einer unzulässigen sog. Farbwahlklausel auszugehen ist, da die Klausel festhält, dass dem Anstrich der Wände und Decken das Anbringen einer weiß gestrichenen Raufasertapete gleichsteht. Eine derartige Klausel nimmt dem Mieter jedoch grundsätzlich jeglichen Spielraum zu einem auch nur leicht von weiß abweichenden Farbton, wenn er nicht bei Anstricharbeiten im laufenden Mietverhältnis die Notwendigkeit einer Endrenovierung in Kauf nehmen will. Die vorliegende Regelung ist daher als unangemessene Belastung nach § 307 BGB zu qualifizieren.

Zum anderen ist aber auch die Abwälzung der Verpflichtung zur Beseitigung „kleinerer Holzschäden“ unzulässig. Es ist bereits nicht nachvollziehbar, was unter kleineren Holzschäden zu verstehen ist, weshalb die Klausel u.a. gegen das Transparenzverbot verstößt. Ferner ist zu  bedenken, dass die Klausel keinerlei Einschränkung dazu enthält, welcher räumliche Bereich der Mietsache hiervon betroffen sein soll, nur der Innenraum einer Wohnung oder auch außen befindliche Holzteile. Die nach einhelliger Rechtsmeinung z.B. bei der Verpflichtung zum Anstrich von Fenstern nötige Einschränkung, dass die Verpflichtung sich nur auf die entsprechenden Innenseiten beziehen dürfe, fehlt bei der hier beabsichtigten Abwälzung der Beseitigung kleinerer Holzschäden gänzlich. Es liegt daher auch noch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. mh