Mut zur Lücke - Genossenschaftliches Wohnprojekt in Haidhausen-Metzgerstraße 5a

Die Baulücke Metzgerstraße 5 a wird geschlossen. Die Kooperative Großstadt Baugenossenschaft hat im Ausschreibungsverfahren den Zuschlag zum Grundstückserwerb erhalten. Sie will dort nicht einfach nur ein Haus bauen, sondern ein besonderes Wohnprojekt schaffen.

 

Die Wohnungsgenossenschaft Kooperative Großstadt ist eine noch junge Genossenschaft, die trotz ihres noch jugendlichen Alters schon Einiges vorweisen kann. Das Haus „San Riemo“ in der Messestadt Riem mit 27 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit ist bereits bezogen. In der Planungsphase befindet sich ein Haus in Freiham, Freihampton genannt, in dem 45 Wohnungen entstehen sollen. Und jetzt folgt mit der Lückenschließung Metzgerstr. 5 a das dritte Bauprojekt. Damit zieht die Genossenschaft vom Stadtrand mitten ins Herz von Haidhausen.

Kasten
Kooperative Großstadt eG (KooGro)
„Die Stadt gehört wieder euch!“, formuliert die im Oktober 2015 gegründete Genossenschaft ihren Anspruch. Hervorgegangen aus der „Gruppe 40“, einem Zusammenschluss junger Architekt*innen, hat KooGro das Ziel, eine „Plattform für Ideen aus der gesamten Stadtgesellschaft“ zu werden. „Die Planung der einzelnen Projekte und die Auswahl der planenden Architekten erfolgt über offene Wettbewerbsverfahren, um bestmögliche Ergebnisse zu erzielen. Diejenigen Gründungsmitglieder der Genossenschaft, die selbst Architekten sind, begleiten diesen Prozess fachkundig, planen aber nicht selbst.“
„Die Förderung des städtischen und öffentlichen Raums für alle – und nicht Verdrängung – ist dabei das Ziel.“
Mehr Information im Internet unter https://kooperative-grossstadt.de/
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Zehn Jahre Stillstand auf der Brache
Auf Initiative der SPD-Fraktion hat der Au/Haidhauser Bezirksausschuss im Jahr 2008 beantragt, das Grundstück in der Metzgerstraße exklusiv für Genossenschaften auszuschreiben. Nach der Zustimmung des städtischen Planungsreferats war nun die Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung (MGS) als Grundstückstreuhänderin am Zuge, um die Ausschreibung vorzubereiten. Zehn Jahre gingen ins Land, bis es im Dezember 2018 endlich so weit war: Der städtische Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung beschloss die Modalitäten der Ausschreibung für das Grundstück Metzgerstr. 5 a (siehe HN 01/19 und 05/2020).
Per Losentscheid hat die Kooperative Großstadt Baugenossenschaft den Zuschlag für das Grundstück erhalten und damit Glück gehabt. Denn von den insgesamt dreizehn Bewerbungen hatten zehn die Höchstzahl an erreichbaren Punkten im Wettbewerbsverfahren erzielt.

Ein Bauprojekt als Herausforderung
Eine überraschend hohe Zahl, wenn man bedenkt, dass die Metzgerstr. 5 a dank ihrer Lage mitten in Haidhausen zwar eine attraktive Adresse, aber kein einfaches Bauvorhaben ist. Das nahezu quadratische Baufeld ist mit einer Grundfläche von 168 m² recht klein. Fünf Stockwerke mit dem Maß von etwa 12 mal 13 Meter können errichtet werden, keine Idealvoraussetzung für den Bau „klassischer Wohnungen“. Hinzu kommt: Durch die Metzgerstraße führen drei Trambahnlinien, das erschwert die Baustellenlogistik obendrein.
Die Grundstücksvergabe ist darüber hinaus mit Auflagen versehen. So sollen beispielsweise die Räume im Erdgeschoss auch für die „fußläufige nachbarschaftliche“ Nutzung und das nebenan stehende Jugendzentrum Prisma offenstehen.
Das künftige Haus unterliegt den Bedingungen des München-Modell Genossenschaften. Im Gegenzug für den vergleichsweise günstigen Grundstückserwerb muss sich die Baugenossenschaft zu gedämpften Mieten (derzeit 11 €/m²) auf eine lange Bindungsdauer verpflichten.
Die Kooperative Großstadt bindet sich auf 60 Jahre an dieses Modell. So schafft die Genossenschaft in Haidhausen, wo Mieten Münchner Höchstniveau erreichen, dringend benötigten und auf lange Dauer günstigen Wohnraum.
Wegen der erwähnten schwierigen bautechnischen Gegebenheiten und der Auflagen stellt sich die Frage, ob und wie sich solch ein Bauprojekt auskömmlich bewirtschaften lässt. So hat die Wogeno München, die mit drei Wohnprojekten in Haidhausen präsent ist, aus wirtschaftlichen Gründen von einer Bewerbung um das Grundstück abgesehen.

Das ganze Haus eine Wohngemeinschaft
Die jetzt zum Zuge kommende Baugenossenschaft steht natürlich vor den gleichen kniffligen Fragen und ist sich dieser auch bewusst. „Wir können trotzdem günstig WG-Raum anbieten“, ist sich Vorstandsmitglied Markus Sowa sicher. Nach seiner Einschätzung lassen sich die wirtschaftlich schwierigen Rahmenbedingungen des Bauprojekts Metzgerstr. 5 a mit einem speziell darauf zugeschnittenen Konzept mildern.
Die Genossenschaft konzipiert das ganze Haus als eine Wohngemeinschaft und plant den Bau von Cluster-Wohnungen¹ für 16 bis 17 Bewohner*innen, die zum großen Teil mit eigenem Bad und kleiner Küche ausgestattet sind. Dieses Konzept bietet gleichermaßen Raum zur gemeinschaftlichen Nutzung wie Platz zum Rückzug.
Dann kommt Sowa auf das Erdgeschoss sprechen, wo ein „Comunity space“ das Herzstück der Haus-WG bilden wird. Vorstellen kann man sich dies als einen Raum mit angeschlossener Küche und Platz für einen großen Tisch, an dem alle künftigen Bewohner*innen gemeinsam Platz nehmen können.
Mit dem Gemeinschaftsraum gewinnen sie an Entfaltungsmöglichkeit zurück, was ihnen die bescheiden dimensionierten Clusterwohnungen nicht bieten können. Sowa betont, dass nach diesem Konzept für die künftigen Bewohner*innen ein ausgewogenes Verhältnis von Gemeinschaft und Rückzug gesucht wird.

„Comunity space“ – Verbindung vom Haus ins Stadtviertel
Der „Comunity space“ steht den künftigen Bewohner*innen nicht exklusiv zur Verfügung. Sie teilen den Gemeinschaftsraum mit der nachbarschaftlichen Nutzung, zu der die Genossenschaft sich mit dem Grundstückserwerb vertraglich verpflichtet hat.
Dreimal in der Woche steht der „Comunity space“ für nachbarschaftliche Nutzung zur Verfügung, jeweils zwischen 16 und 24 Uhr. Diese Nutzung ist mietfrei, lediglich für die laufenden Unkosten wird eine Beteiligung verlangt. Wer aus der Nachbarschaft von diesem Angebot Gebrauch machen möchte, muss gemeinwohlorientiert sein. In Frage kommen folglich sozial oder kulturell orientierte Initiativen aus dem Viertel.
Anstatt maximal möglich fünf klassischer Wohnungen will die Kooperative Großstadt mit der Metzgerstr. 5 a also ein WG-Wohnprojekt mit der Nachbarschaft des Quartiers verknüpfen. „Das wird anspruchsvoll auch für die, die drin wohnen“, so Markus Sowa.
Entstehen soll ein barrierefreies Inklusionsprojekt in Partnerschaft mit Gemeinwohlwohnen e:V. und der Stiftung Federkiel. Drei Clusterwohnungen sollen rollstuhlgerecht ausgeführt werden. Dorthin können Menschen mit Behinderungen einziehen, die Betreuungsbedarf haben. Dabei sollen sie Unterstützung aus dem Haus erfahren.
Derzeit bereitet die Genossenschaft die Planung vor. Baubeginn soll voraussichtlich Mitte 2022 sein. Mit der Fertigstellung rechnet die Genossenschaft gegen Ende 2023.
Bleibt zum Schluss die Frage, welchen Namen sie dem Projekt in der Metzgerstr. 5 a geben wird.
anb

¹ Laut Wikipedia ist eine Cluster-Wohnung ein Wohnungstyp, bestehend aus „mehreren privaten Wohneinheiten mit Bad und optionaler Küche sowie Gemeinschaftsräumen, die unmittelbar an die Wohneinheiten anschließen und zugleich der inneren Erschließung dienen“. Eine sehr informative Broschüre zum Thema Cluster-Wohnen ist unter dem Internet-Link https://www.netzwerk-generationen.de/fileadmin/user_upload/PDF/Downloads_broschüren-dokumentationen/2019-12-13_Broschuere_Cluster_web.pdf abrufbar.


Nachbemerkung
Knapp 1.400 neue Wohnungen auf dem Privatgrund der ehemaligen Paulaner Brauerei für etwa 3.000 Menschen, Cluster-Wohnungen für 16 bis 17 Bewohner*innen auf dem ehemals städtischen Grundstück Metzgerstr. 5 a – unterschiedlicher können Bauvorhaben kaum sein. Hier die Bayerische Hausbau und das später hinzugekommene Hamburger Unternehmen Becken als Privatinvestoren, dort eine Genossenschaft.
Die Bayerische Hausbau musste Verpflichtungen aus der Sozialgerechten Bodennutzung übernehmen und bietet, auf 25 Jahre befristet, auf etwas mehr als 30 % der Gesamtgeschossfläche (Wohnen) preisgebundene Wohnungen an. Die Forderung von Bezirksausschuss und Bürgerschaft an den Stadtrat, Geschossflächen zum Bau von dauerhaft preisgebundenen Wohnungen anzukaufen, blieb unberücksichtigt, obwohl dies nach geltender Beschlusslage des Stadtrats möglich gewesen wäre. Gemessen am Umfang des Bauprojekts in der oberen und unteren Au fallen die sozialen Komponenten sehr bescheiden aus.
Ganz anders in der Metzgerstr. 5 a, hier hat die Stadt bei dem kleinen Projekt nicht an Auflagen und Sonderwünschen gespart.
Es ist absolut unausgewogen, es bei Privatinvestoren bei der Erfüllung sozialer Pflichtaufgaben zu belassen, im anderen Fall eine Genossenschaft in einen wirtschaftlichen Balanceakt zu drängen. Andreas Bohl


 

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Am 18. März 2021 wurde der Mietspiegel für München 2021 vom Sozialausschuss des Stadtrats der Landeshauptstadt München beschlossen und veröffentlicht. Am 24. März 2021 wurde der neue Mietspiegel von der Vollversammlung des Stadtrats anerkannt und gilt seitdem als qualifizierter Mietspiegel i.S.d. § 558 d BGB.

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