Mietrechtsänderung zum 01.01.2019: Das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)

Kein großer Wurf – aber immerhin ein Tropfen auf den heißen Stein…

Für nötig hielten es eigentlich alle, dennoch wurde viel zu lange über dringend benötigte Beschränkungen bei Modernisierungsmieterhöhungen und Verschärfung der Mietpreisbremse diskutiert.

Am 29.11.18 wurden die von der GroKo angekündigten Änderungen endlich in zweiter Lesung vom Bundestag beschlossen; sofern der Bundesrat zustimmt (bei Redaktionsschluss noch offen, voraussichtlich am 14.12.18!), werden die Änderungen zum 01.01.2019 wirksam.

Die wichtigste Änderung stellt die Reduzierung der Mieterhöhungsmöglichkeit nach Modernisierungsarbeiten dar. Statt der bisher möglichen Umlage von 11 % der Modernisierungskosten pro Jahr sind nunmehr „nur“ noch 8 % erlaubt.

Außerdem wurde eine Begrenzung bzw. Deckelung von Modernisierungsmieterhöhungen auf 3 €/m²/Monat für alle Mietverhältnisse und für Wohnungen, deren Miete noch unter 7 €/m²/Monat liegt, auf 2 €/m²/Monat für einen Zeitraum von 6 Jahren eingeführt.

Mit dieser Neuregelung können zumindest die besonders belastenden Folgen von extrem teuren „Sanierungen“ gedämpft werden. Zur Verdeutlichung soll ein aktuelles Beispiel dienen:

Ein älteres Haus, an dem vermieterseits lange fällige Instandhaltungen und Instandsetzungen unterblieben sind, soll „saniert“ werden. Die Mieten sind zwar schon hoch, für Münchner Verhältnisse aber mit 10 €/m²/Monat noch „erträglich“. Die Vermieter*in möchte nun die Fassade erneuern und dämmen, Heizung und Fenster erneuern, Balkone vergrößern und einen bisher nicht vorhandenen Aufzug anbauen. Die angesetzten, anteiligen Kosten für die Modernisierung einer 100 m² große Wohnung liegen nach Berechnung der Vermieter*in bei 70.000 €. Bisher konnten davon 11 %, dies sind 7.700 € pro Jahr, somit 641,66 €/Monat mieterhöhend umgelegt werden. Die angekündigte Modernisierungsmieterhöhung lag somit bei 6,42 €/m²/Monat. Ab dem 01.01.19 können „nur“ noch 8 %, dies wären hier 5.600 € (= 466,67 €/Monat bzw. 4,67 €/m²/Monat) auf die Miete aufgeschlagen werden. Aufgrund der Deckelung ist die Mieterhöhung auf 300 € begrenzt. Statt auf 16,42 €/m²/Monat steigt die Miete im Beispielsfall auf „nur“ noch 13,00 €/m²/Monat; weitere Modernisierungsmieterhöhungen sind für einen Zeitraum von 6 Jahren künftig nicht mehr möglich.

Immerhin besser als bisher, die Grundproblematik bleibt jedoch bestehen.

Tipp: In jedem Fall sollten Mieter*innen auch weiterhin darauf achten, dass angemessene Abzüge für die in den Gesamtkosten enthaltenen, von der Vermieter*in zu bezahlende Instandsetzungskosten vorgenommen werden.

Für kleinere Modernisierungsmaßnahmen wurde ein vereinfachtes Verfahren eingeführt.

Betragen die Gesamtkosten (inklusive abzuziehender Instandsetzungsarbeiten) für die betroffene Wohnung (anteilig) nicht mehr als 10000 € kann die Vermieter*in dieses Verfahren wählen. Im vereinfachten Verfahren werden von den Gesamtkosten pauschal 30 % für Instandsetzung abgezogen. Die restlichen (bis zu) 7000 € (= 560 €/Jahr = 46,67 €/Monat) können mieterhöhend angesetzt werden.

Die dringend nötigen Verbesserungen bei der Mietpreisbremse wurden leider nicht umgesetzt.

Lediglich die Auskunftspflichten der Vermieter*innen und die Sanktionen bei Verstößen hiergegen wurden verschärft.

Verstößt eine Vermieter*in gegen die Auskunftspflichten kann diese sich nicht auf die in der Mietpreisbremse vorgesehenen Ausnahmen hinsichtlich einer höheren Vormiete, Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn, einer Erstvermietung nach dem 01.10.14 oder eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung berufen. Wird die Auskunft nachgeholt, kann sich die Vermieter*in erst zwei Jahre danach auf vorgenannte Ausnahmen berufen.

Unabhängig davon kommt die Problematik mit der unzureichenden Umsetzung der Mietpreisbremse in Bayern wie bisher noch hinzu.

Insofern ist zu erwarten, dass die groß angekündigte Mietpreisbremse auch zukünftig nicht die erhoffte und dringend benötigte mietpreisdämpfende Wirkung entfalten kann.

Schließlich soll künftig ein sogenanntes „Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung des Vermieters gegenüber dem Mieter sanktioniert werden. Beginnt die Vermieter*in nicht innerhalb zwölf Monaten mit einer angekündigten Modernisierung, ruhen die Arbeiten mehr als zwölf Monate, wird eine Mieterhöhung von mindestens 100 % angekündigt oder der Mieter durch die Maßnahme „erheblich belastet“ wird im Rahmen allgemeiner Schadenersatzansprüche eine Pflichtverletzung der Vermieter*in vermutet. Jedoch soll sich die Vermieter*in entlasten können, wenn nachvollziehbare, objektive Gründe dargelegt werden können.

Ein gezieltes Herausmodernisieren stellt künftig eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 € geahndet werden kann.

Der in den ursprünglichen Entwürfen vorgesehene, eigene Schadenersatzanspruch der Mieter*in ist im Gesetz leider nicht mehr enthalten.

Eine herbe Enttäuschung gab es beim ebenfalls dringend nötigen Schutz vor Kündigungen wegen Zahlungsverzugs. Der hier vorliegende grobe Missstand im Gesetz wurde nicht behoben. Wie bisher kann nur eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch vollständige Begleichung der Mietrückstände in den gesetzlichen Fristen geheilt werden. Der Antrag, diese Heilungswirkung auch für ordentliche Kündigungen gelten zu lassen, wurde von den Fraktionen der CDU/CSU, SPD FDP und AfD gegen die Stimmen der Fraktionen DIE LINKE und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN abgelehnt.

Die beschlossenen Änderungen gelten ab dem 01.01.2019. Für Modernisierungsmieterhöhungen wird es grundsätzlich entscheidend sein, wann der Mieter*in eine den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Modernisierungsankündigung zugegangen ist.

Insofern ist zu befürchten, dass noch viele Vermieter*innen die Chance nutzen und in den letzten Tagen des Jahres 2018 Mieter*innen Modernisierungsankündigungen mitteilen.

Schöne Bescherung