Autor: CheffeMiet

Ab sofort bieten wir Online Rechtsberatung an. Einfache mietrechtliche Angelegenheiten und Fragen für eine schnelle Auskunft können über ein Online-Formular an uns gesendet werden. Geeignet sind Anliegen, die ohne Kenntnis von Unterlagen und ohne persönliche Rücksprache  beantwortet werden können.

In München herrscht eklatanter Mangel an Wohnungen für Durchschnitts- und Geringverdienende. Die Landeshauptstadt wendet viel Geld auf, um diesen Mangel zu lindern. Vor allem soziale Wohnungsunternehmen unterstützen sie dabei. Andere Unternehmen nutzen die angespannte Lage zu guten Geschäften und Gewinnen.

Der Freistaat Bayern befeuert das Geschäftemachen zu Lasten von Mieterinnen und Mietern.
Die Metropolregion München erlebt einen kräftigen Zuzug von Neubürgern. Das gute Angebot an Arbeitsplätzen und die gute Ausstattung mit Bildungs- und Kultureinrichtungen ziehen die Menschen an. Wer gut bis sehr gut verdient, findet auf dem Münchner Wohnungsmarkt eine Bleibe. Für weniger gut Betuchte schaut es deutlich schlechter aus.
Wohnungsmangel hat in München Tradition. Aber die Lage hat sich aktuell dramatisch zugespitzt. An dieser Zuspitzung ist die Stadt München durchaus nicht unschuldig, wirbt sie doch mit Superlativen aller Art weltweit für den Standort München. Mit mancher Fehlentscheidung trägt der Stadtrat Mitverantwortung für die sozialen Verwerfungen des Wohnungsmarktes. So hat es die Stadt geschehen lassen, dass die Stadtwerke München, immerhin zu 100 Prozent in städtischem Eigentum, vor einigen Jahren das ehemalige Heizkraftwerk an der Müllerstraße an Privatinvestoren verkauft hat. Diese haben dort Eigentumswohnungen geschaffen, deren Quadratmeterpreise im absolut oberen Bereich lagen. Sie sollen bis zu 20.000 €/m? betragen haben.
Es hat sehr lange gedauert, bis im Münchner Stadtrat und in der Verwaltung die Erkenntnis heranreifte, städtischen Grund vorwiegend nur mehr für sozial orientierten Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Diese städtische Position spiegelt sich in der aktuell geltenden sechsten Fortschreibung des wohnungspolitischen Handlungsprogramms „Wohnen in München (WiM)“ wider. Bis zum Jahr 2021 stellt der Stadtrat für dieses Programm insgesamt 864.500.000 € öffentlicher Gelder zur Verfügung. „Ausreichend bezahlbare Wohnungen zu schaffen und zu sichern ist die zentrale Herausforderung der Münchner Stadtentwicklungspolitik“, heißt es einleitend im Programm WiM VI.
Quasi allein gelassen vom Bund und vom Land, unternimmt die Stadt erhebliche Anstrengungen, wobei sie sich auf „wichtige Akteure“ stützen kann. Im Handlungsprogramm sind genannt: städtische Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften, Baugemeinschaften, Stiftungen und Münchner Firmen, die sich im Werkswohnungsbau engagieren. In dieser Kombination öffentlicher Gelder und sozialen Engagements sind in München wegweisende Wohnungsprojekte realisiert worden, die gering bis durchschnittlich verdienende Privathaushalte versorgen und zugleich Kristallisationspunkte sozialen Zusammenhalts schaffen.
Der Bund und das Land Bayern haben sich weitgehend aus der Förderung des sozialen Wohnungsbaus zurückgezogen. Schlimmer noch: Der bayerische Landtag hat in Vergangenheit wohnungspolitisch fatale Entscheidung getroffen. Die Bayerische Landesbank verkaufte im Jahr 2013 ca. 33.000 GBW-Wohnungen an ein privatwirtschaftlich organisiertes Investorenkonsortium unter Federführung der Augsburger Patrizia-Immobilien AG. Damit gerieten in München etwa 4.500 GBW-Wohnungen aus sozialer Bindung in privatwirtschaftliche Vermarktung. Die politische Verantwortung für diesen Deal tragen die CSU und der seinerzeit zuständige Finanzminister Markus Söder. Söder kündigt als Teil seines künftigen Regierungsprogramms nun den Neubau von etwa 2.000 sozial gebundenen Wohnungen in Bayern an.
Am Auer Mühlbach tut sich was. Dort gestaltet das Immobilienunternehmen Legat Living die ehemalige Justizvollzugsanstalt Am Neudeck in das „Haus Mühlbach“ um. In dem so beworbenen „Denkmal für Wohnkultur“ werden Eigentumswohnungen entstehen. Die Preise je Quadratmeter Wohnfläche bewegen sich zwischen 12.000 und 18.000 Euro. In die Vorgeschichte dieses aufwändigen Projekts ist der bayerische Landtag eingebunden. Dieser entschied im Mai 2011 unter Verantwortung von CSU und FDP, das ehemalige Gefängnis zum Höchstgebot von 16 Millionen Euro an einen Privatinvestor zu veräußern. Leer ausgegangen war seinerzeit das soziale Projekt „Hotel BISS“, das dort einen Ausbildungsbetrieb für Jugendliche einrichten wollte, die Schwierigkeiten auf dem regulären Ausbildungsmarkt haben. Nun ist das Haus in der Hand der Firma Legat Living. Dieses Unternehmen macht sich in München einen Namen mit aufwändigen Projekten: „Troger Höfe“ an der Ismaninger Straße, „Haus Friedrich“ in Schwabing, „Sankt Anna“ im Lehel, „Haus Mühlbach“ in der Au.
Privates Investment konzentriert sich bevorzugt auf das hochpreisige Wohnungssegment, also in dem Bereich, in dem eigentlich kein Mangel herrscht. Der Allgemeinheit bleibt es überlassen, Wohnraum für diejenigen zu schaffen, ohne die das Leben in der Stadt nicht funktionieren kann. Für diese Arbeitsteilung trägt die Politik in Bund und Land die Verantwortung. Andreas Bohl

Wohnraum in München ist knapp. Um zu verhindern, dass dringend benötigter Wohnraum dem Markt entzogen wird, hat die Landeshauptstadt München eine Zweckentfremdungsverordnung erlassen. Durch diese soll verhindert werden, dass Wohnraum zu anderen Zwecken als seiner eigentlichen Bestimmung – nämlich Wohnzwecke – benutzt wird.

Verboten ist es, ohne Genehmigung eine Wohnung beruflich oder gewerblich oder zur Fremdenbeherberbung zu nutzen, abzubrechen oder länger als drei Monate leer stehen zu lassen. Ob und inwieweit eine solche unzulässige Nutzung vorliegt, wird durch die Landeshauptstadt München geprüft. Ist eine nicht genehmigte Zweckentfremdung festgestellt worden, kann die Landeshauptstadt München ein Bussgeld bis zu 500.000 € verhängen. Besteht der Verdacht, dass eine Wohnung zweckentfremdet worden sein könnte, hat jede*r Bürger*in die Möglichkeit, dies der zuständigen Abteilung Wohnraumerhalt der LH München mitzuteilen. Neben der auch bisher schon bestehenden Möglichkeit, einen Verdacht auf Zweckentfremdung persönlich oder telefonisch mitzuteilen, besteht nun auch die Möglichkeit dies online zu erledigen. Die Behörden sind auf diese Mitwirkung angewiesen, um möglichst viele Zweckentfremdungen verhindern bzw. abstellen zu können. Weitere Erläuterungen zur Zweckentfremdung und das Eingabetool für die Mitteilung sind auf der Website der LH München unter www.muenchen.de/zweckentfremdung zu finden.

Anlässlich des 30-jährigen Einsatzes der Erhaltungssatzung nach § 172 Baugesetzbuch in der Landeshauptstadt München wurde Ende letzten Jahres die Broschüre „Erhaltungssatzungen in München. 30 Jahre Milieuschutz (1987 – 2017)“ veröffentlicht.

Die Broschüre beschreibt die bisherigen Erfahrungen mit dem städtebaulichen Instrument sowie die Entwicklungen und Neuerungen im Bezug auf die Gesetzeslage. Ebenso werden Vorgehensweise und die Gebietskulisse der Erhaltungssatzung in den vergangenen Jahren betrachtet. In kurzen Abrissen werden außerdem die aktuellen Erhaltungssatzungsgebiete vorgestellt.
Die Erhaltungssatzung ist ein wohnungspolitisches Instrument zum Schutz ganzer Stadtviertel mit ihren angestammten Milieus und Bevölkerungsstrukturen. Rechtsgrundlage dafür ist das Baugesetzbuch (BauGB). Nach § 172 soll in Erhaltungssatzungsgebieten die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleiben, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Indem Abbruch, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen der Gebäude ebenso einer speziellen Genehmigung bedürfen, wie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, sollen Luxusmodernisierungen und eine unangemessene Erhöhung des Standards der Wohnungen in der Regel verhindert und die angestammten Mieterinnen und Mieter (das „Milieu“) vor Verdrängung geschützt werden. Der Genehmigungspflicht nach der Erhaltungssatzung unterliegen sowohl vermietete als auch leerstehende Wohnungen. Zuständig für die Untersuchung der Gebiete sowie der Erlass der Erhaltungssatzungen ist das Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Beschluss der Erhaltungssatzungen erfolgt durch den Stadtrat. Erhaltungssatzungen gelten für 5 Jahre und werden vor Ablauf erneut untersucht, Verlängerung ist möglich.  In Erhaltungssatzungsgebieten müssen geplante Modernisierungen vom Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, zusätzlich genehmigt werden, d.h. es wird geprüft, ob die geplanten baulichen Maßnahmen oder Modernisierungen zu einem überdurchschnittlichen Standard der Wohnungen führen würden. Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen sind aber zu genehmigen (z.B. Maßnahmen zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards, Maßnahmen, die den Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dienen).
In München ist die Erhaltungssatzung seit 30 Jahren im Einsatz beim Bemühen um Erhaltung gewachsener Milieustrukturen und zum Schutz bezahlbaren Wohnraums in München.
Aber was kann sie wirklich?
1987 hat die Landeshauptstadt München die ersten beiden Erhaltungssatzungen in München erlassen (Bereiche in Schwabing und Maxvorstadt). Ende der 1980er Jahre gab es dann 6 Erhaltungssatzungsgebiete, bis heute sind es 21 Gebiete, verteilt auf 14 Stadtbezirke.
Erhaltungssatzungsgebiete sind immer Gebiete, in denen der Wohnungsbestand ein gewisses Aufwertungspotenzial aufweist. Dabei lag das Augenmerk bisher eher auf Gebieten mit einem hohen Anteil an Altbauten die vor 1949 errichtet wurden, was zu Folge hatte, dass die Erhaltungssatzungsgebiete mehrheitlich innerhalb des Mittleren Rings (Innenraum) liegen. Doch in einer derart rasant wachsenden Stadt wie München zeigt sich schon länger, dass die Problematik der Verdrängung längst das gesamte Stadtgebiet betrifft. Also werden mittlerweile auch Gebiete mit Wohnungsbestand aus den 1950er bis 1980er Jahren untersucht als potentielle Erhaltungssatzungsgebiete (dies betrifft dann folglich auch Gebiete außerhalb des Mittleren Rings).
Und es zeigt sich gleichermaßen, dass nicht nur mehr Wohnraum, sondern immer häufiger auch Kleingewerbe und Einzelhandel von Verdrängung betroffen sind. In diesem Zusammenhang muss erwähnt werden, dass es bei der Erhaltungssatzung nicht um den individuellen Mieterschutz geht, sondern um den Milieuschutz eines Viertels und zwar unter städtebaulichen Aspekten. Eine Erhaltungssatzung wird also nicht vorrangig zum Schutz der ortsansässigen Menschen erlassen.
Denn um eine Erhaltungssatzung zu begründen, muss immer eine größere Anzahl von Haushalten im Viertel von Verdrängung betroffen sein, was wiederum städtebauliche Nachteile hervorrufen würde, z.B. im Hinblick auf die gebietsspezifische Infrastruktur. Hier setzt auch eine grundsätzliche Kritik an: die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung soll in einem Gebiet erhalten bleiben aus städtebaulichen Gründen. Soziale Probleme werden so als Problem bestimmter Gebiete wahrgenommen. Eigentlich klar, dass so Mietervertreibung und Luxussanierung nicht wirksam genug Einhalt geboten werden kann. Denn eine Mietervertreibung hat meist schon eingesetzt, wenn von Gentrifizierungsgefahr gesprochen wird, welche dann verhindert werden soll. Nun erfolgt eine Prüfung, ob eine Erhaltungssatzung im entsprechenden Gebiet möglich ist.
Eine Erhaltungssatzung schützt nicht vor Umwandlung von Miet-in Eigentumswohnungen – allerdings wurde im Jahr 2014 der lang geforderte Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung vom Land Bayern eingeführt (leider nur auf vorerst fünf Jahre, nämlich bis zum 29.02.2019), als gewissen Schutz vor spekulativer Umwandlungen und Verkäufen. Wir sind nach wie vor der Meinung, dass Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen grundsätzlich verwerflich und unsozial ist ohne Ausnahme!
In Erhaltungssatzungsgebieten hat die Stadt München bei Verkauf von Gebäuden Vorkaufsrecht zu Gunsten der städtischen Wohnbaugesellschaften. Die Ausübung dieses Vorkaufsrechtes kann die Käuferseite mit Hilfe der sogenannten Abwendungserklärung abwenden. Dies bedeutet Verzicht für die Dauer der jeweiligen Erhaltungssatzung (maximal für bis zu 10 Jahre), auf „Luxusmodernisierung“ und Aufteilung in Wohnungseigentum. Fakt ist, dass sich viele Käufer für eine Abgabe der Abwendungserklärung entscheiden, so dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht sehr selten ausübt. Eine Erweiterung bzw. Verschärfung der Auflagen für eine Abwendungserklärung ist also dringend nötig.
Die Erhaltungssatzung bleibt nach wie vor ein wichtiges wohnungspolitisches Instrument zur Wahrung des Milieuschutzes und zum Schutz von bezahlbarem Wohnraum. Aber es ist doch ein sehr beschränktes Instrument und die Grenzen, den Verdrängungsprozess angestammter Bevölkerung in den Stadtvierteln aufzuhalten, sind schnell erreicht.  Ein Anstieg der Immobilienpreise und daraus resultierender Mietpreise kann erst recht nicht gestoppt werden. Aber Städte und Gemeinden haben immerhin die Möglichkeit, den Verdrängungs- und die Umwandlungsprozesse etwas zu verlangsamen. Doch auf der riesengroßen Baustelle der Münchner Wohnungsproblematik wird dadurch allenfalls ein bisschen Sand ins Spekulationsgetriebe gestreut.uv

Am Ende der Mietzeit dürfen Sie nicht einfach ausziehen, sondern die Wohnung muss einschließlich der Nebenräume (z.B. Keller- oder Speicherabteile) vollständig geräumt, in vertragsgemäßem Zustand und rechtzeitig zurückgegeben werden.

Dazu gehört auch die Rückgabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter oder seine(n) Beauftragten am Tag der Beendigung des Mietverhältnisses, spätestens am Morgen des ersten Tages nach Ablauf der Mietzeit.

Vor der Wohnungsrückgabe sollten Sie die Wohnung mit Zeugen begehen. Notieren Sie gemeinsam die Zählerstände (z. B. Strom, Kaltwasser, Warmwasser, Heizkostenverteiler). Halten Sie den Zustand der Wohnung in einem Protokoll fest – insbesondere, dass von Ihnen evtl. durchgeführte Arbeiten wie Rückbauten, Schadensbeseitigungen, Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß erledigt wurden und machen Sie detaillierte Fotos. Ggf. ist es sinnvoll, sich der Hilfe von professionellen Wohnungsabnehmern zu bedienen (vgl. unseren Service „Wohnungsabnehmer“). Fragen Sie vor der (kostenpflichtigen) Beauftragung jedoch in der Beratung, ob nicht auch ein Freund oder Bekannter als Zeuge ausreicht. Dokumentieren Sie auch Mängel der Bausubstanz ( zum Beispiel Mauerputzschäden, Schimmelbefall o.ä.).

Denken Sie rechtzeitig vor dem Auszug daran, eine Zwischenablesung der Verbrauchswertevon Heizung und Warmwasser durch die zuständige Wärmedienstfirma zu veranlassen. Vom Energieversorgungsunternehmen (z.B. Stadtwerke) sollten Sie schriftlich eine Endabrechnung zum Auszugstermin anfordern. Teilen Sie selbst die Endstände der Zähler mit oder bitten Sie um eine Ablesung.

Sollte ein gemeinsamer Übergabetermin mit dem Vermieter oder dessen Beauftragten stattfinden, bringen Sie einen Zeugen oder Wohnungsabnehmer mit. Gleichen Sie ein Protokoll des Vermieters mit einem evtl. beim Einzug angefertigten ab, vor allem aber mit dem „eigenen“ Protokoll (s.o.). Sinn und Zweck des Übergabeprotokolls ist es, nachfolgenden Streit über vorhandene Schäden zu vermeiden.

Schäden, die im gemeinsamen (unterschriebenen) Übergabeprotokoll nicht aufgeführt sind, können dem Mieter nicht angelastet werden. Ausnahme sind sog. verdeckte Mängel, welche nicht leicht zu erkennen sind (z.B. defekte Steckdosen). Achten Sie deshalb darauf, dass Sie eine Abschrift des Protokolls erhalten.

Unterschreiben Sie nichts, womit Sie nicht voll und ganz einverstanden sind. Es besteht keine Verpflichtung, ein vom Vermieter diktiertes Protokoll zu unterschreiben; denn Ihre Unterschrift wirkt im Zweifel als (nicht gewollte) Bestätigung von Mängelbeseitigungspflichten!

 Weigert sich der Vermieter, zum Ende der Mietzeit mit Ihnen gemeinsam die Wohnung abzunehmen, hält er Sie bei der Terminvereinbarung für die Abnahme hin oder werden Sie zum vorgesehenen Termin versetzt, sind Sie nicht zur gemeinsamen Abnahme verpflichtet. In diesem Fall ist es besonders wichtig, dass Sie die vorgenannten Ratschläge zur Beweissicherung durch eigene Zeugen und Fotos beherzigen.

Für die Rückgabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter oder seine(n) Bevollmächtigten (z.B. Hausverwaltung, Rechtsanwalt) bieten sich folgende Möglichkeiten an: Lassen Sie die Schlüssel von einem Freund oder Bekannten als Boten überbringen und die Abgabe oder den Einwurf in den Vermieterbriefkasten vom Boten schriftlich bestätigen. Ist dies nicht möglich, bleibt notfalls noch die Möglichkeit dem Vermieter die Schlüssel per Wertbrief zukommen zu lassen.

Achtung: Auch bei Einzug ist ein Übergabeprotokoll wichtig, denn werden vorhandene Schäden nicht dokumentiert, wird davon ausgegangen, dass der Mieter diese verursacht hat. 

Ein Formular zur Wohnungübergabe erhalten unsere Mitglieder kostenlos auf der Geschäftsstelle.

Über Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen wird gerne gestritten, oft auch vor Gericht. Einige Urteile aus München:

Die Klausel in einem Mietvertrag „Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen – alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten – alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen – alle sieben Jahre.

Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig. Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der in Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen“ ist unwirksam.

LG München I Urteil vom 05.03.2015 15 S 1301/15

Die Klausel in einem Mietvertrag „ der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen“ ist wegen Unklarheit gegen § 305c Abs. 2 BGB und wegen Unangemessenheit gegen § 307 BGB unwirksam. Zum einen wird für den Mieter nicht deutlich, was unter „Ausführungsart“ zu verstehen ist, zum anderen wirkt sich die Klausel wie eine unwirksame Endrenovierungsklausel aus, da der Mieter, sobald er während des Mietverhältnisses von der bei Einzug vorgegebenen Ausführungsart abweicht, bei Mietende in jedem Fall zu renovieren hätte.

Die Klausel führt gemäß § 306 Abs. 1, 2 BGB insgesamt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, da eine geltungserhaltende Reduktion nicht zulässig ist und eine Teilbarkeit der Klausel nicht gegeben ist.

Dem Urteil ist zuzustimmen. Leider hat sich das Landgericht mit der weiteren Frage, der zu kurzen Fristen, nicht befasst. Das Amtsgericht hatte die Schönheitsreparaturklausel auch aus diesem Grund für unwirksam erachtet.

Die in der Klausel bezeichneten Fristen stammen aus einem Mustermietvertrag des Bundesministerium der Justiz aus dem Jahr 1976. Nach überwiegender Meinung sind diese Fristen nach den heutigen Wohnverhältnissen überholt. Sowohl die Belegung und Ausstattung der Wohnungen als auch die Renovierungsmaterialien haben sich verändert. Als angemessen werden nunmehr im Allgemeinen folgende Fristen angesehen: alle 5 Jahre in Küchen, Bädern und Duschen, alle 8 Jahre in Wohn/Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, alle 10 Jahre in anderen Nebenräumen.

Die Klausel in einem Mietvertrag „der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören der Anstrich der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Raufasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, Anstrich der Türen und Fenstern, Türen innerhalb der Mieträume, Fenster auf der Innenseite, Außentür von innen, Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden“ ist unwirksam.

 AG München Urteil vom 25.04.2014 432 C 1821/14

Die Unwirksamkeit ergibt sich zum einen schon daraus, dass hier von einer unzulässigen sog. Farbwahlklausel auszugehen ist, da die Klausel festhält, dass dem Anstrich der Wände und Decken das Anbringen einer weiß gestrichenen Raufasertapete gleichsteht. Eine derartige Klausel nimmt dem Mieter jedoch grundsätzlich jeglichen Spielraum zu einem auch nur leicht von weiß abweichenden Farbton, wenn er nicht bei Anstricharbeiten im laufenden Mietverhältnis die Notwendigkeit einer Endrenovierung in Kauf nehmen will. Die vorliegende Regelung ist daher als unangemessene Belastung nach § 307 BGB zu qualifizieren.

Zum anderen ist aber auch die Abwälzung der Verpflichtung zur Beseitigung „kleinerer Holzschäden“ unzulässig. Es ist bereits nicht nachvollziehbar, was unter kleineren Holzschäden zu verstehen ist, weshalb die Klausel u.a. gegen das Transparenzverbot verstößt. Ferner ist zu  bedenken, dass die Klausel keinerlei Einschränkung dazu enthält, welcher räumliche Bereich der Mietsache hiervon betroffen sein soll, nur der Innenraum einer Wohnung oder auch außen befindliche Holzteile. Die nach einhelliger Rechtsmeinung z.B. bei der Verpflichtung zum Anstrich von Fenstern nötige Einschränkung, dass die Verpflichtung sich nur auf die entsprechenden Innenseiten beziehen dürfe, fehlt bei der hier beabsichtigten Abwälzung der Beseitigung kleinerer Holzschäden gänzlich. Es liegt daher auch noch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. mh

Bei Bezug einer neuen Wohnung muss der Mieter umgehend der Meldebehörde den Wohnortwechsel melden, dies verlangt das Meldegesetz. Neu ab 1.November 2015 ist nun, dass der Meldebehörde dabei wieder eine Vermieterbescheinigung vorgelegt werden muss.

Diese Bestätigung durch den Vermieter gab es früher schon einmal, wurde dann aber zwecks Bürokratieabbau im Jahr 2002 abgeschafft. Die Wiedereinführung soll zunehmende Scheinanmeldungen verhindern.
Die Bestätigung ist vom Vermieter auszufüllen und an den Mieter weiterzugeben. Dieser muss sich dann innerhalb von zwei Wochen unter Vorlage der Bestätigung bei der Meldebehörde ummelden. Falls er das nicht tut, droht ein Bußgeld bis zu 1000 Euro. Dies gilt übrigens auch für Vermieter, die diese Bescheinigung nicht rechtzeitig oder gar nicht ausstellen.
Die Bestätigung enthält Name und Adresse des Vermieters, Anschrift der Wohnung, Namen des Mieters sowie das Datum des Ein-oder Auszugs. Der Mieter ist verpflichtet dem Vermieter die erforderlichen Auskünfte zu geben. Der Vermieter ist übrigens berechtigt bei der Meldebehörde zu prüfen, ob die An-bzw. Abmeldung des Mieters ordnungsgemäß gemacht wurde.

Die Mietpreisbremse in Bayern ist da, wie kann ich meine Ansprüche durchsetzen und überhöhte Mietforderungen „bremsen“?

Entgegen manchen Befürchtungen ist die Mietpreisbremse nun auch in Bayern zeitnah umgesetzt worden. Neben der lange erkämpften und seit 2014 gültigen Senkung der Kappungsgrenze in bestehenden Mietverhältnissen sollen nun in den in einer Verordnung festgelegten Gemeinden in Bayern, vor allem in der Landeshauptstadt München, aber auch in 143 anderen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, überzogene Mietforderungen bei neu abgeschlossenen Mietverträgen eingebremst werden.
1. Grundsätzliches
Die Mietpreisbremse greift in Bayern für seit dem 01.08.2015 neu abgeschlossene Verträge über Mietwohnungen. Vom Grundsatz her klingt die gesetzliche Regelung recht einfach und vielversprechend. Die Miete bei einer Vermietung darf in den durch die Verordnung bestimmten Gebieten zu Beginn des Mietverhältnisses nur noch höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
2. Ausnahmen
Leider gibt es einige Ausnahmen, die wichtigsten sind folgende: Insgesamt von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (bzw. werden), d.h. vor allem Neubauwohnungen und Vermietungen nach einer umfassenden Modernisierung. Die Bremse greift auch nicht ein, wenn der vorhergehende Mieter bereits eine überhöhte Miete zahlte, diese Miete kann grundsätzlich auch vom nächsten Mieter verlangt werden. Wurden in den letzten drei Jahren vor der Wiedervermietung Modernisierungen durchgeführt, darf die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um den Betrag einer entsprechenden Modernisierungsmieterhöhung überschritten werden.
3. Qualifizierte Rüge
Wer glaubt, überhöhte Eingangsmieten würden automatisch auf das zulässige Maß zurechtgestutzt, unterliegt leider einem Irrtum. Eine Überprüfung durch Behörden oder gar Sanktionen, z.B. Bußgelder für überhöhte Mieten, sieht das neue Gesetz leider nicht vor. Möchte der Mieter seine Ansprüche wahren, muss er aktiv vorgehen und gegenüber dem Vermieter nachweisbar eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % mit einer entsprechenden Begründung in Textform rügen (sog. „qualifizierte Rüge“). In Gemeinden mit einem qualifizierten Mietspiegel wie z.B. in München ist die Erhebung einer solchen, qualifizierten Rüge wohl noch einigermaßen praktikabel durchführbar. Hier sollte es ausreichen, wenn der Mieter seine Rüge mit einer Überschreitung der mit dem Mietspiegel ordnungsgemäß berechneten, ortsüblichen Miete um mehr als 10 % begründet. Gibt es für eine Gemeinde jedoch keinen Mietspiegel, werden Mieter erhebliche Schwierigkeiten mit der qualifizierten Rüge haben. Erst ab dem Zeitpunkt, an dem nachweisbar eine qualifizierte Rüge erhoben wurde, besteht ein Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Mieten und dies auch nur für die Mieten, die nach Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden sind. In den meisten Fällen wird dies somit erst die Mieten für den Monat nach dem Zugang der Rüge betreffen. Schnelles Handeln ist daher nötig, um seine Rechte zu wahren. Erst nach einer Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Mieter beurteilen, ob eine Überschreitung im Sinne der Mietpreisbremse vorliegen könnte oder nicht und ggf. eine qualifizierte, ordnungsgemäß begründete Rüge erheben.  Vor einer gerichtlichen Klärung hat der betroffene Mieter wohl auch noch seinen gesetzlich geregelten Auskunftsanspruch, ob eine der gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen vorliegt, dem Vermieter gegenüber aktiv geltend zu machen, um nicht erfolgversprechende Prozesse und die hierdurch drohende Kostenbelastung zu vermeiden.  Wie so oft ist die Beurteilung der Rechtslage und daran anschließende Durchsetzung von Ansprüchen des Mieters nicht einfach. Sind Sie der Auffassung, dass ihre Miete überhöht ist, können wir dementsprechend nur empfehlen, sich umgehend in einer unserer Beratungsstellen beraten und sodann bei der Formulierung der qualifizierten Rüge unterstützen zu lassen.
4. Soll ich eine überteuerte Wohnung anmieten?
Die Idee, ein Mieter könne vor Abschluss des Mietvertrags den Vermieter auf eine überhöhte Miete hinweisen und dadurch auf eine Senkung der Miete hinwirken ist schön, aber nach unserer Einschätzung praktisch nicht relevant. In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt wird in solchen Fällen regelmäßig der nächste Mietinteressent „an die Reihe“ kommen. Für den Vermieter ist eine Überschreitung der zulässigen Miete auch relativ gefahrlos, denn Sanktionen oder gar Strafen sind im Gesetz nicht vorgesehen, allenfalls wird die Miete für die Zukunft auf das gerade noch zulässige Maß reduziert. Wer gezwungen ist, ein Mietverhältnis zu einem überhöhten Preis einzugehen und anschließend seine Rechte durchzusetzen, hat einen langen und voraussichtlich nicht einfachen Weg vor sich. Insbesondere kann der Mieter die Miete nicht einfach eigenmächtig auf das zulässige Maß reduzieren, sondern muss seine Ansprüche außergerichtlich geltend machen und ggf. eine gerichtliche Klärung herbeiführen. Von einer eigenmächtigen Kürzung der überhöhten Miete ist grundsätzlich abzuraten, da hierdurch das Risiko einer Kündigung und dementsprechendem Verlust der Wohnung droht.
5. Zusammenfassung und Ausblick
Positiv an der Mietpreisbremse ist, dass betroffenen Mietern ein weiteres Mittel zum Schutz vor überhöhten Mietforderungen an die Hand gegeben wurde. Nur wenn betroffene Mieter ihren Fall prüfen lassen, ihre Ansprüche richtig geltend machen und nötigenfalls auch gerichtlich durchsetzen, wird sich in Zukunft zeigen, ob die Regelungen zur Mietpreisbremse geglückt und handhabbar sind. In diesem Zusammenhang wird auch interessiert zu verfolgen sein, wie die Gerichte mit den derzeit noch ungeklärten Fragen umgehen werden.

Der Bundesgerichtshof hat in zwei neuen Entscheidungen erfreulicherweise die Rechte der Mieter gestärkt und ist von seinen bisher vertretenen Auffassungen abgerückt.

So wurde von den Karlsruher Richtern festgelegt, dass Schönheitsreparaturen bei einer zu Mietbeginn unrenoviert überlassenen Wohnung durch Formularklausel ohne angemessenen Ausgleich nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Weiterhin wurde entschieden, dass Quotenabgeltungsklauseln unangemessen und daher unwirksam sind.
Nachfolgend sollen die Grundsätze zu dem Themenbereich Schönheitsreparaturen dargestellt werden.

Zu den Schönheitsreparaturen zählen nur das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden (bei gestrichenen Dielenböden) sowie die Lackanstriche innerhalb der Wohnung, also Heizkörper einschl. der Heizungsrohre sowie der Innentüren (mit Rahmen) und der Fenster und Außentüren jeweils von innen.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen: Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, Erneuerung von Teppichböden, die der Vermieter verlegt hat, sowie die Beseitigung von Schäden, die Sie nicht verschuldet haben (z. B. Risse in Decken und Wänden).
Wer muss die Schönheitsreparaturen durchführen?
Streit zwischen den Vertragsparteien entsteht häufig beim Auszug des Mieters. Hier stellt sich immer wieder die Frage, wer für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zuständig ist. Nach den gesetzlichen Regelungen sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Über den Grundsatz der Vertragsfreiheit kann der Vermieter diese Pflicht jedoch auf die Mieter abwälzen. Voraussetzung hierfür ist aber eine ausdrückliche und wirksame Vertragsregelung.
Haben Sie also einen mündlichen Mietvertrag oder steht in Ihrem Mietvertrag nichts zu den Schönheitsreparaturen, müssen Sie die Wohnung auch nicht renovieren. Das Gleiche gilt, wenn Ihr Vertrag lediglich die „besenreine“ Übergabe vorsieht.
Zu unterscheiden sind weiterhin Regelungen zu der Renovierung beim Einzug, zu laufenden Arbeiten während der Mietzeit und beim Auszug. Dabei gilt als Grundsatz, dass der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen soll, als er selbst abgewohnt hat.
Eine formularmäßig vereinbarte Klausel mit der Pflicht des Mieters zur Anfangsrenovierung ohne Ausgleichsregelung ist unwirksam. Formularmäßig bedeutet hierbei, dass der Vermieter, ohne die Klausel mit dem Mieter im Einzelnen auszuhandeln, einen Vordruck verwendet oder seine – auch handschriftlich eingefügten – Bedingungen mehrfach so verwendet.
Gleiches gilt für Formularklauseln, welche eine Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen vorsehen (BGH VIII ZR 316/06).
Schönheitsreparaturen während der Mietzeit, sogenannte laufende Schönheitsreparaturen, sind dann wirksam vereinbart, wenn vorgesehen ist, dass gemäß einem sogenannten Fristenplan in der Regel oder im Allgemeinen in Bad und Küche alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafraum sowie Diele, Toilette und Flur alle fünf Jahre und in den (sich in der Wohnung befindenden) Nebenräumen alle sieben Jahre renoviert werden soll. Diese Fristen sollen nach dem BGH (VIII ZR 48/04) auch für die Lackarbeiten in den jeweiligen Räumen gelten.
Eine Verkürzung der vorgenannten Fristen führt nach der überwiegenden Rechtsprechung zu einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter und damit zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel.
Auch ist ein Fristenplan nur dann wirksam, wenn die Fristen nicht als verbindlich festgelegt werden und dem Mieter nicht eine „starre Fälligkeitsregel“ auferlegt wird. Folgende Formulierungen hat die Rechtsprechung hinsichtlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen daher als unwirksam eingeordnet:
– Durchführung der Schönheitsreparaturen, „wenn erforderlich, mindestens aber“ nach dem Fristenplan (BGH VIII ZR 361/03)
– „Verpflichtung“, die Schönheitsreparaturen nach Ablauf der Fristen durchzuführen (BGH VIII ZR 360/03)
– „Verpflichtung, während der Dauer des Mietverhältnisses die notwendigen Schönheitsreparaturen auszuführen und Bezugnahme auf die üblichen Fristen (BGH VIII ZR 106/05)
– „Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten“ (LG Gießen, 1 S 11/12)
Wirksam sind hingegen Formulierungen wie:
– Durchführung der Schönheitsreparaturen „in der Regel … spätestens bis…“ (BGH VIII ZR 351/04)
–  Die Durchführung der Schönheitsreparaturen wird „üblicherweise ….erforderlich sein (BGH VIII ZR 283/07)
– „Der Mieter trägt die Kosten der Schönheitsreparaturen“ (BGH VIII ZR 339/03)
– „Durchführung der Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Maßgabe eines Fristenplans“ (BGH VIII ZR 192/11)
Achtung: Ein nach vorgenannter Rechtsprechung starrer Fristenplan kann durch Vereinbarung eines Anspruchs des Mieters auf Verlängerung der Fristen wieder zu einer wirksamen Renovierungsklausel führen!
Nach dem Urteil des BGH vom 18.3.2015 (VIII ZR 185/14) gilt dies nur, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben wurde. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
War dies nicht der Fall, hängt die Wirksamkeit der Vereinbarung zur Überwälzung der lfd. Schönheitsreparaturen davon ab, ob dem Mieter dafür ein angemessener Ausgleich gezahlt wurde. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren, auch solchen eines Vormieters. Der Mieter müsste die Wohnung also vorzeitig renovieren oder ggf. in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie vom Vermieter erhalten hat. Dazu darf er nicht ohne einen angemessenen Ausgleich verpflichtet werden.
Die Höhe des Ausgleiches muss den Mieter so stellen, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden. Dabei ist es im Streitfall Sache des Mieters nachzuweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig war. Daher ist es ratsam, den Zustand der Wohnung bei Übergabe in einem Protokoll festzuhalten und Fotos zu machen oder ihn durch Zeugen beweisen zu können.
Ist der Mieter durch Formularvertrag sowohl zu laufendenden Schönheitsreparaturen als auch zur Endrenovierung verpflichtet, muss der Mieter nach zwei Entscheidungen des BGH aus dem Jahr 2003 überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen. Unabhängig davon, ob hier eine der Klauseln für sich genommen wirksam sei, ergebe eine Gesamtschau sämtlicher Klauseln wegen ihres „Summierungseffekts“ eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, wobei hier aufgrund einer neueren Entscheidung des BGH (VIII ZR 52/06) eine genaue Überprüfung der Endrenovierungsklausel zu erfolgen hat.
Unwirksam ist auch eine vorformulierte Klausel, die dem Mieter auch während der Dauer des Mietverhältnisses auferlegt, die Räume in einer bestimmten Farbe zu streichen. Hierunter fällt auch die Formulierung „Weißen“ der Decken. Bei Auszug muss die Wohnung jedoch zumindest in einer neutralen Farbe gestrichen sein, d.h., dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses nicht mit einer ungewöhnlichen Dekoration zurückgegeben wird. (BGH VIII ZR 224/07).
Gleiches gilt für eine Klausel, welche auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern oder das Abziehen und Wiederherstellen von Parkettversiegelungen beinhaltet. Bei diesen Arbeiten handelt es sich nicht mehr um die Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern bereits um Instandhaltungsmaßnahmen (BGH VIII ZR 48/097).
Der Bundesgerichtshof hat zudem entschieden, dass der Vermieter bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens verlangen kann (BGH VIII ZR 83/07), da ein solcher vom Gesetz nicht vorgesehen ist. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter vorab den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung anbietet, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig geregelt werden sollte (BGH VIII ZR 181/07).
Mithin besteht nunmehr in einem laufenden Mietverhältnis die Möglichkeit, den Vermieter bei einer unwirksamen Renovierungsklausel risikolos zur Erfüllung seiner Verpflichtungen, also zur Renovierung der Wohnung, aufzufordern, wenn diese erforderlich ist.
Dies gilt jedoch nach einem anderen Urteil des BGH (VIII ZR 177/09) nicht für den Bereich des öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum. Ist die im Mietvertrag enthaltene Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam, so kann die Kostenmiete vom Vermieter erhöht werden, da er nun die Schönheitsreparaturen durchführen muss. Eine andere Variante wäre die nachträgliche Ergänzung einer wirksamen Klausel im Mietvertrag, nach welcher der Mieter wirksam zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet wird. Die Miete bleibt dann unverändert.
Selbst wenn die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen wurden, muss dieser die Schönheitsreparaturen bei Auszug nur durchführen, soweit die Fristen hierfür abgelaufen sind.
Sog. Kostenquotelungsklauseln oder Quotenabgeltungsklauseln sind – soweit sie formularmäßig vereinbart wurden – nach dem Urteil des BGH vom 18.3.2015 (VIII 185/14) insgesamt unwirksam. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. Denn Quotenabgeltungsklauseln, die dem Mieter Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall aufbürden, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen endet, benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie dem Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermöglichen.
Ist der Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, muss die Möglichkeit bestehen, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen. Ist in einer Klausel geregelt, dass die Arbeiten durch einen Fachbetrieb durchgeführt werden müssen, ist die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam (BGH VIII ZR 294/09).
Folgen bei nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen
Sind die Schönheitsreparaturen durch Vertrag wirksam auf Sie übertragen worden, sind Sie erst dann zur Durchführung verpflichtet, wenn die Arbeiten möglich sind. So sind Schäden am Untergrund, welche der Mieter nicht zu vertreten hat, zunächst vom Vermieter zu beseitigen.    
Soll die Wohnung nach Ihrem Auszug umgebaut werden und ist die Durchführung der Schönheitsreparaturen damit sinnlos, kann der Vermieter Geldersatz in Höhe der Materialkosten sowie ersparte Aufwendungen für die Durchführung der Arbeiten durch Bekannte verlangen (10 € pro Stunde).
Kommen Sie ansonsten Ihrer Renovierungspflicht nicht nach, besteht unter bestimmten Voraussetzungen ein Schadensersatzanspruch des Vermieters. Dieser umfasst neben den Kosten für die Arbeiten eines Fachbetriebs evtl. auch noch den Mietausfall für die Dauer der Nichtvermietbarkeit. Hierfür muss der Vermieter den Mieter jedoch unter Nachfristsetzung zur genau bezeichneten Durchführung der Renovierung auffordern. Entbehrlich ist diese Pflicht lediglich dann, wenn der Mieter die Erfüllung der Schönheitsreparaturen endgültig verweigert.    
Lässt der Vermieter vor Ablauf dieser Frist die Wohnung renovieren (oder führt der Nachmieter diese Arbeiten selbst durch), ist der Schadensersatzanspruch ausgeschlossen. Bei fortdauerndem Mietverhältnis kann der Vermieter keinen Schadensersatz, jedoch die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen. Laut BGH (VIII ZR 192/04) wird der Anspruch des Vermieters fällig, sobald die Wohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Eine Substanzgefährdung der Wohnung ist nicht erforderlich. Kommt der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht rechtzeitig nach, kann der Vermieter auch einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen lassen.
Wenn der Mieter aufgrund einer eigenen berechtigten fristlosen Kündigung aus der Wohnung auszieht, müssen keine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden.
Folgen bei durchgeführten Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Klausel
Sind die Schönheitsreparaturen im Vertrag unwirksam, hat der Mieter diese jedoch in der Annahme hierzu verpflichtet zu sein durchgeführt, hat er nach dem BGH (VIII ZR 302/07) einen Anspruch auf Wertersatz. Dieser bemisst sich nach dem, was der Mieter billigerweise aufgewendet hat. Dieser Anspruch verjährt nach einem aktuellen Urteil des BGH (VIII ZR 195/10) jedoch binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. Gleiches gilt für die Rückforderung einer aufgrund einer unwirksamen Abgeltungsklausel ohne Rechtsgrund geleisteten Abschlagszahlung.  

Achtung: In nahezu allen Mietverträgen finden sich an unterschiedlichen Stellen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen. Ob diese Vertragsklauseln wirksam sind, hängt von der konkreten Formulierung ab und kann nur in der Rechtsberatung anhand des Mietvertrags beurteilt werden. Gehen Sie deshalb rechtzeitig vor dem Auszug zur Mieterberatung!