Autor: CheffeMiet

Ein Überblick zur Mietrechtsreform

Am 29.04.2026 hat die Bundesregierung Änderungen im Wohnraummietrecht beschlossen. Der Gesetzentwurf durchläuft nun das parlamentarische Verfahren, inhaltliche Änderungen sind noch möglich.

Ganz grundsätzlich ist das Ziel Mieter vor Mietpreisüberhöhungen und Verlust der Wohnung zu schützen zu begrüßen. Ob dies anhand der getätigten Neuerungen ausreichend und im Rahmen der Möglichkeiten erfolgt ist, ist fraglich.

Im Einzelnen wurden folgende Regelungen beschlossen:

Möblierungszuschlag

Immer häufiger werden Wohnungen möbliert angeboten. Damit werden nicht nur erhebliche Steigerungen bei den Mietpreisen erwirkt, sondern auch die Regelungen zur Mietpreisbremse wesentlich erschwert, da der Mieter den Zuschlag für die Möbel schwerlich nachweisen kann.

Nunmehr muss der sogenannte Möblierungszuschlag gesondert ausgewiesen werden, sodass die Miete ohne Möblierung feststeht.  Für voll möblierten Wohnraum darf eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete für die Möblierung angesetzt werden.

Ursprünglich war eine pauschale Obergrenze von 5 % der Nettokaltmiete vorgesehen. Diese Regelung wurde leider nicht umgesetzt und keine Auskunftspflicht bei Vertragsschluss vorgesehen. Zudem ist unklar, was als voll ausgestatteter Wohnraum gilt.

Mietverhältnisse zum vorübergehenden Gebrauch

Für Wohnungen, die nur für einen begrenzten Zeitraum vermietet werden, greifen unter anderem die Regelungen zur Mietpreisbremse und dem Kündigungsschutz nicht. Bisher gab es keine Regelung, wie lange eine Kurzzeitmiete gehen darf.

Nunmehr wurde der Zeitraum festgelegt. Ein vorübergehender Gebrauch darf maximal für sechs Monate abgeschlossen werden und in Ausnahmefällen auf acht Monate verlängert werden. Aufeinanderfolgende Kurzzeitmietverträge sollen nur möglich sein, wenn der Mietende selbst einen temporären Bedarf an dem Mietobjekt hat.

Indexmieten

Hierbei orientieren sich die Mieten am Verbraucherpreisindex, also der Inflationsrate. Die Miete steigt also in Höhe der Inflation, was zu sehr hohen Preissteigerungen führen kann.

Hier wurde eine Deckelung eingeführt. Eine Mieterhöhung bis zu einer Grenze von 3 % des Verbraucherpreisindexes ist zulässig. Ist die Inflation höher, kann die darüberhinausgehende Steigerung zusätzlich zur Hälfte geltend gemacht werden.

Diese Regelung ist ungenügend. Die Begrenzung hätte deutlich stärker ausfallen müssen. Vor den Jahren 2022 und 2023 lag die Inflationsrate über Jahrzehnte bei durchschnittlich 2%.

Ausweitung der Schonfrist bei Kündigung wegen Zahlungsverzug

Bisher konnte eine fristlose Kündigung wegen nicht bezahlter Miete geheilt werden, wenn die Mieten nachbezahlt wurden. Für eine ordentliche Kündigung mit Frist galt dies nicht.

Nunmehr gilt, dass die Zahlung der ausstehenden Mieten bis spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage auch die ordentliche Kündigung heilt.

Diese Regelung ist eindeutig zu begrüßen.

Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen können zum 01.01.2026 angehoben werden. Ab diesem Zeitraum gelten neue Pauschalen für Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.

Nach den gesetzlichen Vorgaben (§§ 26 Abs. 4, 28 Abs. 5a sowie 41 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung) ist eine Indexierung festgelegt, welche über den Verbraucherpreisindex erfolgt.

Dieser hat sich im maßgeblichen Zeitraum Oktober 2022 bis Oktober 2025 um 8,37 % geändert.

Die seit 01.01.2023 geltenden jährlichen Instandhaltungs- und Verwaltungskostenkosten erhöhen sich mithin je nach Bezugsfertigkeit des Anwesens ab 01.06.2026 um diesen prozentualen Betrag. Gleiches gilt für einzelne Merkmale, wie einem vorhandenen Aufzug oder einer Garage.

Die Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden und wirkt bei einem Zugang bis zum Fünfzehnten eines Monats ab dem folgenden Monat, bei einem Zugang nach dem Fünfzehnten eines Monats mit dem Ersten des übernächsten Monats.    

Die aktuelle bayerische Mieterschutzverordnung (MiSchuV) läuft am 31.12.2025 aus.

In der MiSchuV ist geregelt, in welchen bayerischen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Regeln hinsichtlich der Mietpreisbremse, der 15 %-igen Kappungsgrenze und der 10-jährigen Kündigungssperrfrist in sog. Umwandlungsfällen gelten.

Zwar wurde erwartet, dass eine Verlängerung erfolgen würde, sicher war dies aber nicht.

Nunmehr hat die bayerische Staatsregierung Sicherheit geschaffen und am 16.12.25 die Neufassung der MiSchuV erlassen. Diese tritt am 01.01.26 in Kraft und ist nun bis 31.12.2029 gültig.

Die Regelungen der Mietpreisbremse sind ab 2026 dann für 285 statt bisher 208 bayerische Städte und Gemeinden gültig. 100 Gemeinden wurden neu als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft, es sind aber auch 23 Gemeinden aus der sog. Gebietskulisse entfallen.

Alle zwei Jahre veröffentlicht die Stadt München den Bericht zur Wohnungssituation in München. Aktuell liegt der 18. Bericht vor. Er umfasst die Jahre 2020/21 und zeigt die wichtigsten Entwicklungen am Wohnungs- und Immobilienmarkt in München.

Weiterhin richtet er den Blick aber auch auf Förderprogramme, also die Bemühungen der Stadt, was Wohnungsneubau und Erhalt von bezahlbarem Wohnraum betrifft.

Schon immer stehen diese Berichte im Zeichen des in München besonders angespannten Wohnungs- und Mietmarktes: sehr hohe Mieten und Kaufpreise bedingt durch eine stets viel höhere Nachfrage – vor allem nach bezahlbaren -Wohnraum gegenüber einem geringen Angebot.

Und die Situation ist heute leider nicht besser, sondern hat sich über die Jahre verschärft.

Was steht drin:

Der Bericht gibt einen Überblick anhand von Zahlen, Fakten und zahlreichen Grafiken sowie ausführlichen Erläuterungen zu allen relevanten Themen, die Wohnungssituation in München betreffend.

2021 lebten in München 1,56 Millionen Einwohner*innen in 854.000 Haushalten.

Nach Jahren des stetigen Wachstums gab es in den Jahren 2020/21 kaum Veränderung was die Einwohnerzahl betrifft. Diese Stagnation hat ihren Grund wohl in der Pandemie. Gleichzeitig stieg in diesem Zeitraum die Nachfrage nach Sozialwohnungen stark an (um 50 %), ebenfalls pandemiebedingt, da für viele, vor allem einkommensschwache Haushalte, die wirtschaftlichen Probleme in dieser Zeit stark zunahmen. Langfristig ist anzunehmen, dass die Einwohnerzahl in München weiter ansteigen wird.

75 % der Bevölkerung in München leben zur Miete. Und hierbei nimmt die Zahl der Ein-Personen-Haushalte weiter zu, sie liegt bei mittlerweile 55%. Der Anteil der über 75-Jährigen ist dabei sehr stark vertreten. Tendenz steigend. Mehr Single-Haushalte bedeuten, dass noch mehr Wohnungen benötigt werden, die es aber nicht gibt.

Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt in München bei 1,8 Personen. Viele müssen auf sehr engem Raum leben, andere haben überdurchschnittlich viel Wohnraum zur Verfügung. Z.B. nach dem Auszug der Kinder ist ein Umzug in eine kleinere Wohnung oft gewünscht, aber nicht möglich, da diese viel teurer wäre. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person in München lag im Betrachtungszeitraum bei 38 Quadratmetern (zum Vergleich: in Deutschland sind es fast 48 Quadratmeter).

Betrachtet wird in dem Bericht auch die Kaufkraft (=Konsumausgaben gegenüber dem Jahreseinkommen) der Münchner*innen und wie sich diese verteilt. In der Maxvorstadt und Altsatdt-Lehel leben die Menschen mit der höchsten Kaufkraft, am anderen Ende stehen die Messestadt Riem und die nördlichen Viertel am Hart und Freimann.

Spricht man über den Wohnungsmarkt in München, denkt man immer sofort an Mangel-Wohnungsmangel. Der Zuwachs an Wohnungen hinkt schon lange hinter dem Bedarf hinterher. Zwischen 2017 und 2021 wurden jährlich 7800 Wohnungen neu erstellt, zu wenig. Ein Blick in die Geschichte zeigt, warum u.a. heute dieser Wohnungsmangel besteht: zwischen 1950 und 1979 entstand die Hälfte des heutigen Wohnungsbestandes in München. In den folgenden 3 Jahrzehnten wurde immer weniger gebaut, auch weil das Thema in diesen Jahren politisch weniger beachtet wurde.

Übrigens sind zwischen 50 und 60 Prozent der Haushalte in München grundsätzlich förderfähig. Aber der Bedarf an geförderten Wohnungen übersteigt bei weitem das Angebot. Insgesamt gab es Ende 2021 ca. 87.000 Sozial- und Belegrechtswohnungen sowie nicht sozialgebundene, aber den städtischen Wohnbaugesellschaften gehörenden Wohnungen.

Problematisch ist natürlich auch, dass es im Stadtgebiet immer weniger bebaubare Flächen gibt.

Wie sieht es also aus mit der Baurechtschaffung – sprich Neuentwicklung von Flächen oder Aufstockungen, Anbauten oder Nutzungsänderungen im Bestand? 2020/21 ist da wenig passiert- aber es soll neue Beschlüsse für Baurecht geben in den nächsten Jahren: 4500 Einheiten pro Jahr ist das Ziel.

Was Baugenehmigungen betrifft, gab es in den Jahren 2020/21 Genehmigungen für über 20 000 Einheiten. Aber nicht alles wird gebaut, da die Kosten im Bausektor 2022 explodiert sind.

Die Wohnkosten sind ein weiterer Untersuchungsbestandteil des Berichtes: 2020/21 gibt es da eine erhebliche Steigerung: 10.700 Euro/pro Quadratmeter Wohnfläche gilt als Durchschnittswert (7,1 % Steigerung zu 2019). Vor allem die Bodenwerte stiegen enorm. München steht da weiterhin an der Spitze.

Und die Mieten stiegen ebenfalls unaufhörlich weiter: 21,62 Euro/Quadratmeter im Neubau, im Bestand bei Wiedervermietung 19,96 Euro und das betrifft mittlerweile eigentlich das ganze Stadtgebiet. Eine beängstigende Entwicklung.

Der Bericht zur Wohnungssituation dient als Grundlage für Entscheidungen in Politik und Verwaltung. U.a. reagiert die Stadt seit Jahren auf die beschriebenen Herausforderungen am Wohnungsmarkt mit der steten Fortschreibung des wohnungspolitischen Handlungsprogramms. Aktuell: „Wohnen in München VII“ (2023-2028). Inhalt: Ziele und Aktivitäten der städtischen Wohnungspolitik- für den Zeitraum stehen 2 Milliarden Euro an städtischen Finanzmitteln zur Verfügung.

Denn das Ziel heißt weiterhin: München soll für alle Bürger*innen lebenswert sein bzw. bleiben. uv

https://stadt.muenchen.de/

Das Nebenkostenprivileg für Kabelgebühren wird abgeschafft.

Ab dem 01.07.2024 entfällt die Zahlungsverpflichtung und die Mieter können frei wählen, über wen und wie sie das TV-Programm beziehen möchte.

Bisher galt, dass der Kabelanschluss vom Hauseigentümer oder der Hausverwaltung über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden konnte, unabhängig davon, ob dies genutzt wurde.

Da es mittlerweile viele unterschiedliche Empfangsarten für das Fernsehen und Hörfunk gibt auf die der Mieter zugreifen kann, wurde im Zuge der Novellierung des Telekommunikationsgesetzes (TKG) das Nebenkostenprivileg bei den Kabel-TV-Kosten gestrichen. Der Gesetzgeber hielt es für unwirksam, einen Mieter zur Zahlung eines Fernsehempfangs zu verpflichten, den er möglicherweise nicht nutzt. Die Gesetzesänderung trat am 01.12.2021 in Kraft, die Übergangsfrist endet am 30.06.2024.

Dies bedeutet, dass die Kosten für den Kabelanschluss nicht mehr über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden können.

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter die Versorgung weiter zur Verfügung stellt und mit den Mietern einen zusätzlichen Vertrag abschließt, indem die Bereitstellung des Kabelfernsehens durch den Vermieter und die Zahlung der Gebühren durch den Mieter vereinbart wird. Es besteht keine Verpflichtung eine solche Vereinbarung abzuschlie0en.

Häufiger wird der Vermieter die Sammelverträge für den Kabelanschluss kündigen, da ansonsten die Kosten von diesen zu tragen sind. Hierüber muss der Vermieter die Mieter informieren.

Für viele Mieter stellt sich nun die Frage, wie der Fernsehempfang in der Wohnung weiter gewährleistet wird. Wichtig ist hierbei, dass der Mieter selbst tätig werden muss.

Wer seinen Kabelanschluss behalten möchte, kann dies tun und einen Einzelnutzer-Vertag mit dem Kabelanbieter des bereits installierten Hausnetzes abschließen. Da die Kabelanbieter einem Konkurrenzdruck unterliegen, werden sich diese sicher mit den Mietern in Verbindung setzen. Die Gebühren für solche Einzelverträge dürften nur geringfügig steigen. Wer möchte, kann Internet und Telefon weiter über den Kabelanschluss laufen lassen und nur für den Fernseher eine andere Quelle nutzen.

Eine andere Möglichkeit ist das Smart TV über die Streamingdienste (IPTV), wobei es hier zahlreiche Provider gibt, der Fernsehempfang von der Internetverbindung abhängig ist. Alle öffentlich- rechtlichen und privaten Senderkönnen dabei auch auf mobilen Geräten empfangen werden.

Weiterhin kann auf Satellitenempfang umgestellt werden, die Auswahl an, insbesondere fremdsprachigen Sendern ist größer. Hier fallen zwar keine monatlichen Gebühren an, jedoch sind die Kosten der Anschaffung und Montage hoch und grundsätzlich eine Zustimmung des Vermieters erforderlich, wobei hier oft die optischen Beeinträchtigungen für die Verweigerung vorgetragen werden.

Digitales Antennenfernsehen (DVB-T2) als weitere Möglichkeit ist stark vom Standort abhängig. Benötigt werden neben einer DBV-T2- Antenne ein Koaxkabel sowie ein DVB-T2-HD-kompatiblen Receiver. Privatsender sind kostenpflichtig.  

Letztendlich muss individuell abgewogen werden, was die beste Fernsehlösung ist

„Der ganz normale Wohn-Sinn: Ein Halleluja für vier Wände“  ein Podcast von Thomas Grasberger, Journalist, Redakteur und Autor.

Bereits seit 2021 gibt es die sogenannte CO2 Abgabe. Wer mit Öl oder Gas heizte, musste danach eine zusätzliche Abgabe bezahlen, die einen zu hohen CO2-Ausstoß von Gebäuden verhindern soll. Bis Ende 2022 trugen diese Kosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung allein die Mieter.

Die Bundesregierung brachte dann im Mai 2022 das Gesetz zur Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermietern und Mietern (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG) auf den Weg; es ist am 01.01.2023 in Kraft getreten. Danach werden nun die CO2-Kosten auf Vermieter und Mieter aufgeteilt; je nach Emissionshöhe des Gebäudes zahlt der Mieter nun nur noch einen Anteil zwischen 5% und 100 % der CO2-Abgabe für seine Wohnung, den Rest hat der Vermieter zu tragen. Dies gilt für alle fossilen Brennstoffe, also für Heizöl, Gas und Fernwärme. Keine CO2-Abgabe fällt bei Pellets an, da es sich hierbei um einen Holzbrennstoff handelt.

Es werden zwei Fälle unterschieden:

1. Mietwohnungen mit Zentralheizung:

Bei Mietwohnungen in Gebäuden mit Zentralheizung erhält der Vermieter die Rechnung vom Brennstofflieferanten; in dieser ist die Höhe der vom Brennstoff verursachten CO2-Emissionen ausgewiesen. Der Vermieter muss dann die Kostenaufteilung zwischen sich und den Mietern ermitteln und in der Heizkostenabrechnung ausweisen und berücksichtigen.

2. Mietwohnungen mit Etagenheizung oder vermietete Einfamilienhäuser:

Bei vermieteten Wohnungen mit Etagenheizung oder vermieteten Einfamilienhäusern erhält der Mieter selbst die Rechnung über den Brennstoff. Hier muss also der Mieter selbst den CO2-Kostenanteil des Vermieters berechnen und diesem innerhalb einer Frist von zwölf Monaten nach Erhalt der Brennstoffrechnung eine Rechnung darüber erstellen und Vermieter übersenden. Der Vermieter hat dann wiederum zwölf Monate Zeit, um dem Mieter den Anteil zu erstatten. Eine Verrechnung im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung ist möglich.

Zu diesem Zweck haben die Brennstofflieferanten eine Informationspflicht, um dem Mieter, der sich selbst mit Brennstoffen versorgt, dem Vermieter gegenüber diesen Erstattungsanspruch geltend machen zu können.

Die Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter, also der Prozentsatz, zu welchem die CO2-Kosten aufgeteilt werden müssen, richtet sich nach der Energieeffizienz des Gebäudes. Je schlechter die Energiebilanz eines Gebäudes ist, desto höher ist der Kostenanteil für den Vermieter. Die Energieeffizienz richtet sich dabei ausschließlich nach dem Verbrauch und den damit verbundenen CO2-Emissionen. Der Energieausweis spielt bei dieser Form der Gebäudeklassifizierung keine Rolle. Dies soll Vermieter dazu anhalten, ihre Gebäude energieeffizienter zu machen. Diese Informationen werden von den Abrechnungs-unternehmen (zum Beispiel Brunata, techem oder BFW) in der Heizkostenabrechnung erteilt.

Welche Ausnahmen gibt es?

Ausnahmen von dieser CO2-Aufteilung bestehen in den Fällen, in welchen staatliche Vorgaben die Möglichkeiten energetischer Sanierungen für die Eigentümer erheblich beschränken. In diesen Fällen müssen sich die Vermieter weniger stark oder gar nicht am CO2-Preis beteiligen. Hauptfälle diese Ausnahmeregelungen sind zum einen denkmalschützerische Vorgaben, die z.B. einer Dämmung der Außenwände entgegenstehen könnten, oder aber die Lage des Mietobjektes in Milieuschutzgebieten, in welchen strengere Vorgaben für Veränderungen am Erscheinungsbild gelten.

Weiter gilt das neue Gesetz nicht für Wohnungen, die nicht der Heizkostenverordnung unterliegen; dies sind zum Beispiel Wohngebäude mit maximal zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer/Vermieter eine Einheit selbst bewohnt.

Auch wenn es zu begrüßen ist, dass diese bisher nur von den Mietern getragenen Kosten nun zum Teil auch auf die Vermieter umgelegt werden, so gibt es auch hier die berühmte Kehrseite der Medaille. Entscheidet sich nämlich der Vermieter unter dem Druck dieser Kosten, eine energetische Sanierung vorzunehmen, um die Energieeffizienz seines Gebäudes zu verbessern und so seine CO2-Kostenbelastung zu senken, können bekanntlich die Kosten dieser Maßnahmen im Rahmen der sogenannten Modernisierungsumlage (8 % der auf die Mietwohnung entfallenden Modernisierungskosten pro Jahr) auf den Mieter umgelegt werden.

Und: Die durch das neue Gesetz eintretende Entlastung der Mieter wird zum Teil auch wieder durch den Anstieg der CO2-Kosten abgefangen, die nun sogar höher ausfallen, als zunächst geplant. Ursprünglich sollte der Preis für eine Tonne CO2 von 30,00 € auf 40,00 € angehoben werden; tatsächlich steigt der Preis nun aber ab dem 01.01.2024 auf 45,00 € und ab 2025 dann auf 55,00 €. Damit verteuern sich natürlich wiederum auch die Kosten für Erdgas, Fernwärme und Heizöl.

vorab: Mieter helfen Mietern bietet keine Beratung zum Thema Wohngeld an, wir können betroffene Mitglieder bei Anfrage lediglich auf die zuständigen Stellen – wie z.B. die Sozialbürgerhäuser – verweisen.

Wohngeld richtet sich vor allem an Menschen mit eigenem, aber eher niedrigem Einkommen, welches aber doch noch über Sozialhilfeniveau liegt. Seit der Wohngeldreform vom 1.1. 2023 haben noch mehr Menschen Anspruch darauf.

Vele Berechtigte stellen aber keinen Antrag, sei es aus Unwissenheit, aus Scham oder aus Überforderung angesichts der Formularfülle….

In Zeiten stetig steigender Mieten, sehr hoher Energiekosten und Verbraucherpreisen sind immer mehr Menschen nicht mehr in der Lage mit dem eigenen Einkommen diese Kosten zu tragen.

Hier setzt das Wohngeld an, als eine staatliche Leistung, gemeinsam getragen von Bund und Ländern, auf die es ein garantiertes Recht gibt, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Wohngeld gibt es entweder als Mietzuschuss für Mieterinnen und Mieter oder als Lastenzuschuss für Menschen im selbst genutzten Wohneigentum. Auch Menschen im Pflegeheim können einen staatlichen Zuschuss zu den Wohnkosten bekommen. Diesen staatlichen Zuschuss zur wirtschaftlichen Sicherung, sollte also jede/r unbedingt beantragen.

Grundsätzlich gilt:

Wohngeld ist keine vollständige Übernahme der Wohnkosten, sondern ein Zuschuss zur Miete für Menschen mit deren Einkommen zu gering ist, zur vollständigen Deckung der Wohnkosten. Dabei ist es egal, ob es sich um eine öffentlich geförderte oder frei finanzierte Mietwohnung handelt.

Um den Zuschuss zu bekommen, muss man also eigenes Einkommen haben, wie Lohn/ Gehalt, Rente, Arbeitslosengeld I oder Kurzarbeitergeld. Bürgergeldbezieher haben keinen Anspruch auf Wohngeld, da diese Leistung dort bereits mit eingerechnet ist. Ebenso erhalten Menschen, die Grundsicherung im Alter, Sozialhilfe bei Erwerbsminderung, Bafög oder Berufsausbildungsbeihilfe beziehen, kein Wohngeld.

Durch die Wohngeldreform vor über einem Jahr wurde das Wohngeld deutlich erhöht, im Durchschnitt beträgt das Wohngeld nun 370 EUR im Monat, (davor waren es180 EUR). Wie schon erwähnt wurde auch der Kreis der Berechtigten deutlich erhöht.

Die Höhe des Wohngelds hängt ab:

von der Anzahl der Haushaltsmitglieder, vom monatlichen Gesamteinkommen, der zu berücksichtigten Miethöhe (vertraglich vereinbarte Miete einschließlich der kalten Nebenkosten/fürdie Heizkosten gibt es einen pauschalen Zuschlag nach Anzahl der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder), und dem Wohnort, da sich die Mieten in Deutschland stark unterscheiden. Auch vorhandenes Vermögen spielt eine Rolle, allerdings wurden die Vermögensfreigrenzen kräftig angehoben: 60.000 EUR für das erste zu berücksichtigende Haushaltsmitglied, 30.000 EUR für jedes weitere. Grundsätzlich müssen Besitztümer offengelegt werden, aber vieles was zum Leben gehört, darf nicht angerechnet werden.

Wohngeldantrag:

Wohngeld wird nur auf Antrag gewährt! Dabei ist der Termin der Antragstellung wichtig, denn Wohngeld wird immer erst ab dem Zeitpunkt des Antrages ausgezahlt, also nicht für zurückliegende Zeiträume. Wer also berechtigt ist, Wohngeld zu beziehen, sollte nicht zögern, den Antrag gleich zu stellen – zumal die Bearbeitungszeiten der Stadt länger dauern können. Wohngeld wird in der Regel für einen Zeitraum von12 Monaten bewilligt, danach muss ein Weiterleistungsantrag gestellt werden. Den Antrag gibt es in München in den Sozialbürgerhäusern, an den Infotheken im Amt für Wohnen und Migration, bei der Stadtinformation im Rathaus und im Internet. Wohngeldanträge für Wohnraum außerhalb Münchens gibt es bei den jeweiligen Gemeinden.

Zum ausgefüllten Antrag sind zahlreiche Unterlagen beizulegen, u.a. Verdienstbescheinigungen, Bescheide über Renten/Pensionen, evtl. Einkommensteuerbescheid, Kindergeldnachweis, Arbeitslosengeldbescheid und sonstige Nachweise wie z.B. Kapitalerträge. Nachweise über die Miete wie Mietquittungen sowie Mietvertrag.

Wohngeldanträge für Stadt München können per Post an das Amt für Wohnen und Migration, Werinherstr. 87 in 81541 München geschickt oder persönlich an den Infotheken abgegeben werden.

Hilfe beim Antrag unter:

www.muenchen.de (Stichwort Wohngeld), hier gibt es auch einen Wohngeldrechner, zur ersten Orientierung,

Kritische Anmerkung zum Schluss:

Wohngeld ist ein Instrument des Staates, die Last der hohen Wohnkosten abzumildern, die Unterstützung kommt direkt bei den Menschen an und hilft auf jeden Fall in der Situation. Es ist aber kein Instrument, um weiter steigende Mieten zu verhindern. Im Gegenteil, Kritiker sehen hier eher eine staatliche Förderung hoher und überteuerter Mieten (und das jährlich in Milliardenhöhe)

Am 20. März 2025 wurde der Mietspiegel für München 2025 vom Sozialausschuss des Stadtrats der Landeshauptstadt München beschlossen und veröffentlicht. Die Vollversammlung des Stadtrates wird diesen Beschluss voraussichtlich am 22. März 2025 bestätigen und den neuen Mietspiegel für München als qualifizierten Mietspiegel i.S.d. § 558 d BGB anerkennen.

Der Mietspiegel für München 2025 ist eine Information und Übersicht zu den Mietpreisen in der bayerischen Landeshauptstadt. Im Vergleich zum Mietspiegel 2023 sind die Preise erneut deutlich angestiegen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt nunmehr bei 15,38 €/m² und damit um 5,5% höher als im Mietspiegel 2023 (14,58 €/m²).

In einzelnen Teilsegmenten, insbesondere bei Wohnungen bis 30 qm und einem Baujahr ab 2009 sind – verglichen mit dem Mietspiegel 2023 – sogar noch stärkere Erhöhungen der Grundmiete von bis zu 15 % zu verzeichnen

Dies ist die höchste Steigerung seit dem Bestehen des Mietspiegels und bestätigt erneut Münchens zweifelhafte Spitzenposition als teuerster Wohnungsmarkt Deutschlands. Nicht nur in den besonders begehrten, zentralen Lagen werden Wohnungen für Normalbürger*innen unbezahlbar.

Im Bereich der Wohnlageneinordnung und der hierfür anzusetzenden Zuschläge sind ebenfalls überproportionale Steigerungen festzustellen, insbesondere in den zentralen Lagen weist der Mietspiegel für München 2025 damit deutlich höhere Mieten aus.

Weitere wichtige Neuerungen sind zum Teil deutlich höhere Zu- und Abschläge für bestimmte Ausstattungsmerkmale. Insbesondere die zentrale Wohnlage wurde hier erheblich aufgewertet. Abweichend von den letzten Mietspiegeln finden sich auch neue Merkmale, so z.B. ein Zuschlag für eine separate bodengleiche Dusche sowie ein erheblicher Zuschlag für modernisierte Fenster und einer Wärmedämmung. Auch dies wird im Einzelfall zu deutlich über dem durchschnittlichen Anstieg liegenden Berechnungen führen.

Der Mietspiegel für München ist ein sog. qualifizierter Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Der Mietspiegel für München 2025 ist eine Neuerstellung mit dem Stichmonat Januar 2024 zur Datenerhebung. Erstmals kam hier die Auskunftspflicht zum Tragen. Angeschriebene Haushalte mussten dem Marktforschungsinstitut antworten und die entsprechenden Informationen erteilen um ein Bußgeld zu vermeiden. Von den angeschriebenen 22.000 Haushalten wurden mit 3.200 Hauptinterwies geführt.  

Für qualifizierte Mietspiegel ist gesetzlich vorgeschrieben, dass diese im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und alle vier Jahre neu zu erstellen sind. In München wurde vom Stadtrat der Landeshauptstadt entschieden, den Mietspiegel für München alle zwei Jahre neu zu erstellen, also grundsätzlich von einer Fortschreibung abzusehen.

Um die gesetzliche Anforderung, nach jeweils zwei Jahren fristgerecht einen neuen Mietspiegel zu veröffentlichen sowie den genannten Beschluss des Stadtrates zu erfüllen und die kontinuierliche Versorgung der Bevölkerung mit Mietspiegeln bei sich ändernden Marktbedingungen sicherzustellen, ist die Neuerstellung eines Mietspiegels für München erforderlich.

Allerdings dürfen nur die Mietpreise in die Stichprobe einfließen und die (hohen) Mietspiegelwerte „erzeugen“, die innerhalb der letzten sechs Jahre vor der Datenerhebung bei Wieder- oder Neuvermietung oder durch Mieterhöhung im bestehenden Mietverhältnis neu vereinbart wurden. Wohnungen, bei denen sich in den letzten Jahren die Grundmiete nicht änderte, die also preisdämpfend wirken würden, finden ebenso wenig Eingang in den Mietspiegel wie öffentlich geförderte Wohnungen. Der Mietspiegel bildet also nur ab, was in den letzten sechs Jahren vor Datenerhebung auf dem Markt passiert ist.

Ein repräsentativer Überblick über den gesamten Mietmarkt ist er nicht.

Mieter helfen Mietern fordert dementsprechend seit vielen Jahren, dass alle Mieten in Mietspiegeln berücksichtigt werden müssen, um eine zutreffende Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhalten. Durch den Gesetzgeber erfolgte zum 01.01.2020 lediglich eine Verlängerung der Frist von 4 auf 6 Jahre…

Die Qualifizierung hat zur Folge, dass grundsätzlich jeder Mieterhöhung für welche der Mietspiegel anwendbar ist eine Berechnung nach dem Mietspiegel beigelegt werden muss, auch wenn sich der Vermieter für sein Mieterhöhungsverlangen eines anderen Begründungsmittels (Vergleichswohnungen oder Gutachten) bedient.

Der Mietspiegel gilt für fast alle frei finanzierten Wohnungen im Stadtgebiet München, die eine Wohnfläche zwischen 20 und 160 m² aufweisen (ca. 500 000).

Er gilt nicht für preisgebundene Wohnungen (z. B. Sozialwohnungen), gewerblich genutzte Räume, Obdachlosenunterkünfte, Studenten- und Jugendwohnheime.

Ferner ist er für eine Reihe von Wohnungen bzw. Wohnräume nicht unmittelbar anwendbar; so zum Beispiel für Häuser, Einzelzimmer, Penthousewohnungen, möblierten Wohnraum, private Untermietverhältnisse, Wohnungen mit gemeinschaftlicher Nutzung von Küche, Toilette und Bad durch andere Mietparteien, Wohnungen ohne Küche, Badezimmer oder Toilette, Wohnungen ohne vom Vermieter ausgestattetes Badezimmer, Wohnungen ohne vom Vermieter gestellte Heizung sowie Wohnungen ohne vom Vermieter gestellte Warmwasserversorgung. In diesen Fällen kann der Mietspiegel als Begründungsmittel für Mieterhöhungen nicht herangezogen werden. Trotzdem kann der Mietspiegel in diesen Fällen aber als Orientierungshilfe dienen.

Die Veröffentlichung eines neuen Mietspiegels weckt immer Begehrlichkeiten auf Vermieterseite. Viele Vermieter werden überprüfen, ob sie nun Erhöhungsspielräume haben und diese dann ausnutzen wollen. Bei der Neuerstellung eines Mietspiegels kommt hinzu, dass manche Zu- und Abschlagsmerkmale wegfallen und andere neu eingeführt werden.

Ganz allgemein gilt für freifinanzierte Wohnungen, dass die Miete mit der Begründung erhöht werden kann, dass diese an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll. Dahinter verbirgt sich das ortsübliche Entgelt, das in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 6 Jahren vereinbart worden ist. Der Vermieter kann aber die Erhöhung nicht einseitig festsetzen, sondern braucht für die Erhöhung der Miete Ihre Zustimmung. Diese Zustimmung müssen Sie, soweit das Erhöhungsverlangen gerechtfertigt ist, spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang der Mieterhöhung folgt, erteilen. Eventuell gesetzte kürze Fristen sind für Sie unbeachtlich. Hieraus wird ersichtlich, dass Sie genügend Zeit haben, die Mieterhöhung überprüfen zu lassen.

Ansonsten ist eine Mieterhöhung nur zulässig, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, 15 Monate unverändert ist. Zudem darf das Erhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Außerdem muss die bisher bezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und die Kappungsgrenze beachtet werden. Grundsätzlich gilt bundesweit eine Kappungsgrenze von 20 % innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren. In München und vielen Gemeinden in der Umgebung Münchens wurde die Kappungsgrenze jedoch auf 15 % abgesenkt (Mieterschutzverordnung). Entscheidend bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist die Miete, die genau drei Jahre vor dem Tag bezahlt wurde, zu welchem die neue Miete verlangt wird. Die jetzt geforderte Miete darf nicht mehr als 15 % (bzw. 20 %) höher sein als zu diesem Zeitpunkt. Eine Mieterhöhung ist (unter der Bedingung, dass die sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind) nur bis zur Kappungsgrenze wirksam.

Weiterhin ist zu beachten, dass das Mieterhöhungsverlangen in Textform erfolgen muss. Hierzu reicht z.B. auch eine Kopie, eine E-Mail oder ein Fax.

Ausgeschlossen ist eine Erhöhung, wenn Sie eine Vereinbarung getroffen haben, dass die Miete für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben ist oder, wenn Sie eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben und diese Vereinbarung noch nicht ausgelaufen ist.

Der Vermieter muss die Mieterhöhung zudem begründen. In Betracht kommende Begründungsmittel sind der einfache oder qualifizierte Mietspiegel, die Mieterdatenbank, mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Wird das Erhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel begründet, muss aus dem Verlangen hervorgehen, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat.

Keine Angst! Der Vermieter kann Ihnen aufgrund einer nicht erteilten Zustimmung zur Mieterhöhung nicht kündigen. Vielmehr muss er innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben. Nach Ablauf dieser Klagefrist ist eine Klage unzulässig, der Vermieter muss dann ein neues Erhöhungsverlangen stellen.

Jedoch sollten Sie die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht ohne berechtigten Grund verweigern. Insbesondere bleiben ev. vorhandene Mängel der Mietwohnung bei der Mieterhöhung außer Betracht. Ist die Mieterhöhung insgesamt gerechtfertigt, hat der Vermieter einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung gegen Sie und ein verlorener Prozess kann teuer werden! Manchmal kann es auch sinnvoll sein, eine Teilzustimmung zu erklären. Im Gegensatz zum Vermieter haben Sie jedoch die Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht geltend zu machen. Bis zum Ablauf des zweiten Monats, der dem Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, sind Sie berechtigt, das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats (und nur zu diesem Termin!) zu kündigen. Machen Sie von diesem Recht Gebrauch, tritt die jeweilige Mieterhöhung bis zum Beendigungszeitpunkt nicht mehr ein.

Bei einer Mieterhöhung sollten Sie immer die Mieterberatung aufsuchen, in der das

Mieterhöhungsverlangen insgesamt überprüft wird.

Den Mietspiegel mit seinen Tabellen und Berechnungen finden Sie auch im Internet unter:

www.mietspiegel-muenchen.de.

Mietpreisbremse bis 2029 verlängert.

Der Bundestag hat am 26.06.2025 eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 beschlossen.
Diese wäre ansonsten Ende 2025 ausgelaufen.

Die Mietpreisbremse regelt, dass in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Grundsätzlich ist die Verlängerung für Mieter eine gute Nachricht. Jedoch wurde die Novelle inhaltlich ohne Änderungen fortgeführt, sodass weiterhin zahlreiche Ausnahmen gegen die Anwendung der Mietpreisbremse gelten.

Hier hätte es insbesondere einer Änderung der Neubaugrenze bedurft, da Wohnungen ab einem Baujahr 2014 von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. Zudem hätten Regelungen für möbliert vermietete Wohnungen und Kurzzeitvermietungen aufgenommen werden müssen.

In Bayern läuft die Mieterschutzverordnung, welche die Anwendung der Mietpreisbremse im Bundesland regelt, Ende 2025 und bedarf ebenfalls einer Verlängerung.

Im Mieterspiegel Heft2/22 informierten wir Sie über die steigenden Energiekosten und ihre Folgen und gaben Tipps, wie Energie beim Heizen sowie beim Warmwasserverbrauch gespart werden kann.

Tatsächlich müssen wir alle aufgrund der bereits gestiegenen Energiepreise und vor allem im Hinblick auf die von Politik und Wirtschaft prognostizierten weiteren erheblichen Preissteigerungen (es wird derzeit von einer Verdreifachung der erforderlichen Vorauszahlungen ausgegangen) ein besonderes Augenmerk auf die Einsparung von Energie und die Reduzierung von Kosten richten.

Das Bestreben, Energie (und vor allem die Kosten hierfür) einzusparen, haben im Übrigen Vermieter und Mieter gleichermaßen. Zwar hat letztendlich der Mieter die Kosten über die Nebenkostenabrechnung zu tragen; der Vermieter muss jedoch diese im laufenden Jahr vorfinanzieren, bevor er sie im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben kann. Die düsteren Prognosen über noch extrem weiter steigende Energiepreise lassen zudem die Vermieter befürchten, dass ihre Mieter dann die zu erwartenden drastischen Nachzahlungen ggf. nicht mehr leisten können.

Energie- und Kostensparen liegt also im allseitigen Interesse; fraglich ist dann aber oft, welche Maßnahmen von welcher Vertragspartei gefordert bzw. ergriffen werden müssen.

In diesem Beitrag möchten wir Sie darüber informieren, welche Rechte und Pflichten Vermieter und Mieter hinsichtlich der diversen Energiesparmaßnahmen haben.

Warmwasser

Viele Mieter reduzieren schon jetzt und freiwillig ihren Warmwasserverbrauch und ändern ihre Bade- und Duschgewohnheiten. Aber dürfen Vermieter dies auch erzwingen, etwa indem sie das Warmwasser nur noch zeitlich begrenzt bereitstellen oder die Wassertemperatur in der zentralen, verbundenen Heizanlage senken?

Die Antwort hierauf ist kurz und klar: Nein.

Der Vermieter muss die zentrale Warmwasserversorgung das ganze Jahr über, 24 Stunden am Tag, in Betrieb halten. Es gehört zu den vertraglichen Vermieterpflichten, rund um die Uhr ausreichend warmes Wasser mit einer Mindesttemperatur von 40 – 50 Grad Celsius zur Verfügung zu stellen.

Heiztemperatur

Gleiches gilt für die Heiztemperatur. Auch hier reduzieren schon viele Mieter – ebenfalls freiwillig – die Heizleistung und drehen die Heizkörper niedriger oder sogar ganz ab.

Und auch hier stellt sich wieder die Frage, ob der Vermieter dies dem Mieter einseitig auferlegen kann, indem er zum Beispiel die Heizleistung der zentralen Anlage reduziert oder die Heizung zeitweilig abstellt.

Grundsätzlich hat der Vermieter die Heizanlage in der Heizperiode (Oktober bis April) zu betreiben. Dies gilt auch außerhalb der Heizperiode, wenn „witterungsbedingte Ausnahmesituationen“ herrschen (etwa ein längerer Kälteeinbruch). Dann hat der Vermieter auch im Sommer die Heizung wieder einzuschalten.

Was die Temperaturen selbst anbelangt, gibt es keine verbindliche gesetzliche Regelung; es hat sich jedoch in der Rechtsprechung etabliert, dass tagsüber eine Mindesttemperatur in der Wohnung zwischen 20 und 22 Grad Celsius gewährleistet sein muss. Diese Temperaturen müssen allerdings nicht rund um die Uhr möglich sein; nachts, also zwischen 23.00 bzw. 24.00 und 6.00 Uhr, kann die Heizleistung reduziert werden, so dass eine Absenkung der Mindesttemperaturen auf 16 bis 18 Grad Celsius als zulässig erachtet wird.

Mietvertragsklauseln, nach denen zum Beispiel eine Temperatur von 16 bis 18 Grad Celsius auch zwischen 8.00 und 21.00 Uhr ausreichen soll, sind damit unwirksam.

Höhere Mindesttemperaturen können jedoch vereinbart werden.

Achtung:

Seit 01.09.2022 gilt eine neue Verordnung zur Energieeinsparung:

Danach sind bis auf weiteres Klauseln in Mietverträgen, die eine Mindesttemperatur für die Wohnung bestimmen, vorübergehend außer Kraft gesetzt. Gemäß dieser neuen Verordnung müssen Vermieter diese Temperaturvorgaben also nicht mehr erfüllen und können die Heizungsanlagen entsprechend niedriger einstellen.

Ob die Gerichte diese Regelung auch auf Mietverhältnisse anwendet, in welchen keine Mindesttemperaturen im Mietvertrag vereinbart sind (bisher wurde in diesen Fällen auf die von der Rechtsprechung herausgearbeiteten Werte zurückgegriffen), bleibt abzuwarten.

Mietminderung:

Sollte sich der Vermieter nicht an die oben dargestellten Vorgaben für Heizung und Warmwasser halten bzw. die genannten Mindestwerte nicht garantieren, kann ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliegen.

Bitte lassen Sie sich in diesem Falle aber unbedingt beraten, bevor Sie eine Mietminderung geltend machen und Beträge einbehalten. Denn eine unberechtigte Minderung kann einen unnötigen (Rechts-) Streit mit dem Vermieter nach sich ziehen und im schlimmsten Falle (der Einbehalt übersteigt den Betrag von zwei Monatsmieten oder in zwei aufeinander folgenden Monaten mehr als eine Monatsmiete) zur fristlosen Kündigung führen.

Um eine – naturgemäß erst im Nachhinein bezifferbare – Minderung realisieren zu können, muss aber unbedingt gegenüber dem Vermieter erklärt werden, dass man sich das Recht auf Mietminderung vorbehält und die Mietzahlungen bis auf weiteres unter Vorbehalt geleistet werden. Dieser Vorbehalt muss unbedingt sofort nach Auftreten des Mangels bzw. der Beeinträchtigung erklärt werden, denn ohne diesen Vorbehalt ist eine (rückwirkende) Mietminderung nicht möglich.

Heizpflicht:

Im Hinblick auf die schon jetzt teilweise drastischen Sparmaßnahmen einiger Mieter stellt sich weiter die Frage, ob der Vermieter die Beheizung der Wohnung fordern kann, der Mieter also heizen muss.

Grundsätzlich besteht eine solche Verpflichtung nicht. Aber Vorsicht: Der Mieter hat eine allgemeine vertragliche Nebenpflicht, Schäden von der Mietsache (Wohnung) nach Möglichkeit und (soweit zumutbar) abzuwenden. Dies betrifft insbesondere die Bildung von Feuchtigkeit und Schimmel. Beginnt es in der Mietwohnung zu schimmeln, weil der Mieter im Winter nicht heizt und auch falsch lüftet, kann er wegen der hierdurch verursachten Schadensbeseitigungskosten in Regress genommen werden, soweit nachgewiesen werden kann, dass dieses Verhalten die Ursache für den Schimmelbefall war.

Erhöhung der Vorauszahlungen:

In unserer Beratungspraxis mehren sich nun die Fälle, in welchen der Vermieter unterjährig, also ohne Anlass einer aktuellen Nebenkostenabrechnung, die monatlichen Vorauszahlungen um geschätzte Pauschalbeträge erhöhen will. Begründet wird dies meist mit der von Politik, Wirtschaft und den Medien prognostizierten, durch den Krieg in der Ukraine bedingten, weiteren Steigerung der Energiekosten im laufenden Jahr. Auch wenn diese Befürchtungen leider sehr real sind, halten wir eine solche Anhebung der Vorauszahlungen für nicht durchsetzbar. Das Gesetz eröffnet – im Übrigen für beiden Vertragsparteien – die Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen (allein) anhand der letzten Betriebskostenabrechnung. Will der Vermieter darüber hinaus eine Anhebung, muss er diese genau begründen. Die bloße Befürchtung stark ansteigender Energiepreis bzw. die o.g. Prognosen reichen hierfür jedoch nicht aus.

Aus unserer Sicht sind daher Erhöhungen der Vorauszahlungen, die nicht im Zusammenhang mit einer aktuellen Nebenkostenabrechnung verlangt werden, nicht möglich.

Wir raten unseren Mitgliedern jedoch, hierzu mit dem Vermieter eine Vereinbarung zu treffen oder zumindest eigene Rücklagen zu bilden, denn die Betriebskosten (insbesondere die Heiz- und Warmwasserkosten) aus 2022, die dann in 2023 bezahlt werden müssen, werden sich tatsächlich stark erhöhen; derzeit geht man von einer Verdreifachung aus.

Die vorstehenden Ausführungen gelten sinngemäß natürlich auch für die Stromkosten, da diese direkt oder zumindest mittelbar an die Energiepreise gekoppelt sind.  rw

Kurz vor knapp, aber gerade noch rechtzeitig hat die Bayerische Staatsregierung am 14.12.2021 die bayerische Mieterschutzverordnung bis zum 31.12.2025 verlängert.

Mieter*innen und auch Mieter helfen Mietern befürchteten, dass aufgrund der derzeitigen Überlastung der Regierung durch die Corona-Pandemie vergessen werden könnte, dass die aktuell gültige Mieterschutzverordnung bis zum 31.12.2021 befristet war.

Ohne Verlängerung der Mieterschutzverordnung wären erhebliche Verschlechterungen für Mieter*innen in vielen bayerischen Gemeinden eingetreten. Es wäre in den in der Mieterschutzverordnung aufgelisteten Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt die von bundesweit 20 % auf 15 % gesenkte Kappungsgrenze, die von bundesweit 3 Jahren auf 10 Jahre erhöhte Kündigungssperrfrist in sog. Umwandlungsfällen sowie die Möglichkeit der Berufung auf die Vorschriften der Mietpreisbremse insgesamt weggefallen. Einige Vermieter*innen haben in letzter Zeit bereits versucht, diese potentiellen Möglichkeiten auszunutzen und z.B. Mieterhöhungsverlangen mit 20 % gestellt.

Bis zum 14.12.21 war leider offen, ob die Verlängerung der Mieterschutzverordnung tatsächlich und rechtzeitig vor dem Jahreswechsel beschlossen wird, Veröffentlichungen zum aktuellen Stand waren nicht vorhanden.

Aus diesem Grund hat sich Mieter helfen Mietern Anfang Dezember an die Entscheidungsträger gewandt, auf die diesbezügliche Problematik hingewiesen und an die Dringlichkeit einer Entscheidung erinnert. Wir hoffen, dass auch dies zu der dringend erforderlichen und erfreulichen Entscheidung der Bayerischen Staatsregierung beigetragen hat.

Die Baulücke Metzgerstraße 5 a wird geschlossen. Die Kooperative Großstadt Baugenossenschaft hat im Ausschreibungsverfahren den Zuschlag zum Grundstückserwerb erhalten. Sie will dort nicht einfach nur ein Haus bauen, sondern ein besonderes Wohnprojekt schaffen.

Die Wohnungsgenossenschaft Kooperative Großstadt ist eine noch junge Genossenschaft, die trotz ihres noch jugendlichen Alters schon Einiges vorweisen kann. Das Haus „San Riemo“ in der Messestadt Riem mit 27 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit ist bereits bezogen. In der Planungsphase befindet sich ein Haus in Freiham, Freihampton genannt, in dem 45 Wohnungen entstehen sollen. Und jetzt folgt mit der Lückenschließung Metzgerstr. 5 a das dritte Bauprojekt. Damit zieht die Genossenschaft vom Stadtrand mitten ins Herz von Haidhausen.

Kasten
Kooperative Großstadt eG (KooGro)
„Die Stadt gehört wieder euch!“, formuliert die im Oktober 2015 gegründete Genossenschaft ihren Anspruch. Hervorgegangen aus der „Gruppe 40“, einem Zusammenschluss junger Architekt*innen, hat KooGro das Ziel, eine „Plattform für Ideen aus der gesamten Stadtgesellschaft“ zu werden. „Die Planung der einzelnen Projekte und die Auswahl der planenden Architekten erfolgt über offene Wettbewerbsverfahren, um bestmögliche Ergebnisse zu erzielen. Diejenigen Gründungsmitglieder der Genossenschaft, die selbst Architekten sind, begleiten diesen Prozess fachkundig, planen aber nicht selbst.“
„Die Förderung des städtischen und öffentlichen Raums für alle – und nicht Verdrängung – ist dabei das Ziel.“
Mehr Information im Internet unter https://kooperative-grossstadt.de/
Kastenende

Zehn Jahre Stillstand auf der Brache
Auf Initiative der SPD-Fraktion hat der Au/Haidhauser Bezirksausschuss im Jahr 2008 beantragt, das Grundstück in der Metzgerstraße exklusiv für Genossenschaften auszuschreiben. Nach der Zustimmung des städtischen Planungsreferats war nun die Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung (MGS) als Grundstückstreuhänderin am Zuge, um die Ausschreibung vorzubereiten. Zehn Jahre gingen ins Land, bis es im Dezember 2018 endlich so weit war: Der städtische Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung beschloss die Modalitäten der Ausschreibung für das Grundstück Metzgerstr. 5 a (siehe HN 01/19 und 05/2020).
Per Losentscheid hat die Kooperative Großstadt Baugenossenschaft den Zuschlag für das Grundstück erhalten und damit Glück gehabt. Denn von den insgesamt dreizehn Bewerbungen hatten zehn die Höchstzahl an erreichbaren Punkten im Wettbewerbsverfahren erzielt.

Ein Bauprojekt als Herausforderung
Eine überraschend hohe Zahl, wenn man bedenkt, dass die Metzgerstr. 5 a dank ihrer Lage mitten in Haidhausen zwar eine attraktive Adresse, aber kein einfaches Bauvorhaben ist. Das nahezu quadratische Baufeld ist mit einer Grundfläche von 168 m² recht klein. Fünf Stockwerke mit dem Maß von etwa 12 mal 13 Meter können errichtet werden, keine Idealvoraussetzung für den Bau „klassischer Wohnungen“. Hinzu kommt: Durch die Metzgerstraße führen drei Trambahnlinien, das erschwert die Baustellenlogistik obendrein.
Die Grundstücksvergabe ist darüber hinaus mit Auflagen versehen. So sollen beispielsweise die Räume im Erdgeschoss auch für die „fußläufige nachbarschaftliche“ Nutzung und das nebenan stehende Jugendzentrum Prisma offenstehen.
Das künftige Haus unterliegt den Bedingungen des München-Modell Genossenschaften. Im Gegenzug für den vergleichsweise günstigen Grundstückserwerb muss sich die Baugenossenschaft zu gedämpften Mieten (derzeit 11 €/m²) auf eine lange Bindungsdauer verpflichten.
Die Kooperative Großstadt bindet sich auf 60 Jahre an dieses Modell. So schafft die Genossenschaft in Haidhausen, wo Mieten Münchner Höchstniveau erreichen, dringend benötigten und auf lange Dauer günstigen Wohnraum.
Wegen der erwähnten schwierigen bautechnischen Gegebenheiten und der Auflagen stellt sich die Frage, ob und wie sich solch ein Bauprojekt auskömmlich bewirtschaften lässt. So hat die Wogeno München, die mit drei Wohnprojekten in Haidhausen präsent ist, aus wirtschaftlichen Gründen von einer Bewerbung um das Grundstück abgesehen.

Das ganze Haus eine Wohngemeinschaft
Die jetzt zum Zuge kommende Baugenossenschaft steht natürlich vor den gleichen kniffligen Fragen und ist sich dieser auch bewusst. „Wir können trotzdem günstig WG-Raum anbieten“, ist sich Vorstandsmitglied Markus Sowa sicher. Nach seiner Einschätzung lassen sich die wirtschaftlich schwierigen Rahmenbedingungen des Bauprojekts Metzgerstr. 5 a mit einem speziell darauf zugeschnittenen Konzept mildern.
Die Genossenschaft konzipiert das ganze Haus als eine Wohngemeinschaft und plant den Bau von Cluster-Wohnungen¹ für 16 bis 17 Bewohner*innen, die zum großen Teil mit eigenem Bad und kleiner Küche ausgestattet sind. Dieses Konzept bietet gleichermaßen Raum zur gemeinschaftlichen Nutzung wie Platz zum Rückzug.
Dann kommt Sowa auf das Erdgeschoss sprechen, wo ein „Comunity space“ das Herzstück der Haus-WG bilden wird. Vorstellen kann man sich dies als einen Raum mit angeschlossener Küche und Platz für einen großen Tisch, an dem alle künftigen Bewohner*innen gemeinsam Platz nehmen können.
Mit dem Gemeinschaftsraum gewinnen sie an Entfaltungsmöglichkeit zurück, was ihnen die bescheiden dimensionierten Clusterwohnungen nicht bieten können. Sowa betont, dass nach diesem Konzept für die künftigen Bewohner*innen ein ausgewogenes Verhältnis von Gemeinschaft und Rückzug gesucht wird.

„Comunity space“ – Verbindung vom Haus ins Stadtviertel
Der „Comunity space“ steht den künftigen Bewohner*innen nicht exklusiv zur Verfügung. Sie teilen den Gemeinschaftsraum mit der nachbarschaftlichen Nutzung, zu der die Genossenschaft sich mit dem Grundstückserwerb vertraglich verpflichtet hat.
Dreimal in der Woche steht der „Comunity space“ für nachbarschaftliche Nutzung zur Verfügung, jeweils zwischen 16 und 24 Uhr. Diese Nutzung ist mietfrei, lediglich für die laufenden Unkosten wird eine Beteiligung verlangt. Wer aus der Nachbarschaft von diesem Angebot Gebrauch machen möchte, muss gemeinwohlorientiert sein. In Frage kommen folglich sozial oder kulturell orientierte Initiativen aus dem Viertel.
Anstatt maximal möglich fünf klassischer Wohnungen will die Kooperative Großstadt mit der Metzgerstr. 5 a also ein WG-Wohnprojekt mit der Nachbarschaft des Quartiers verknüpfen. „Das wird anspruchsvoll auch für die, die drin wohnen“, so Markus Sowa.
Entstehen soll ein barrierefreies Inklusionsprojekt in Partnerschaft mit Gemeinwohlwohnen e:V. und der Stiftung Federkiel. Drei Clusterwohnungen sollen rollstuhlgerecht ausgeführt werden. Dorthin können Menschen mit Behinderungen einziehen, die Betreuungsbedarf haben. Dabei sollen sie Unterstützung aus dem Haus erfahren.
Derzeit bereitet die Genossenschaft die Planung vor. Baubeginn soll voraussichtlich Mitte 2022 sein. Mit der Fertigstellung rechnet die Genossenschaft gegen Ende 2023.
Bleibt zum Schluss die Frage, welchen Namen sie dem Projekt in der Metzgerstr. 5 a geben wird.
anb

¹ Laut Wikipedia ist eine Cluster-Wohnung ein Wohnungstyp, bestehend aus „mehreren privaten Wohneinheiten mit Bad und optionaler Küche sowie Gemeinschaftsräumen, die unmittelbar an die Wohneinheiten anschließen und zugleich der inneren Erschließung dienen“. Eine sehr informative Broschüre zum Thema Cluster-Wohnen ist unter dem Internet-Link https://www.netzwerk-generationen.de/fileadmin/user_upload/PDF/Downloads_broschüren-dokumentationen/2019-12-13_Broschuere_Cluster_web.pdf abrufbar.


Nachbemerkung
Knapp 1.400 neue Wohnungen auf dem Privatgrund der ehemaligen Paulaner Brauerei für etwa 3.000 Menschen, Cluster-Wohnungen für 16 bis 17 Bewohner*innen auf dem ehemals städtischen Grundstück Metzgerstr. 5 a – unterschiedlicher können Bauvorhaben kaum sein. Hier die Bayerische Hausbau und das später hinzugekommene Hamburger Unternehmen Becken als Privatinvestoren, dort eine Genossenschaft.
Die Bayerische Hausbau musste Verpflichtungen aus der Sozialgerechten Bodennutzung übernehmen und bietet, auf 25 Jahre befristet, auf etwas mehr als 30 % der Gesamtgeschossfläche (Wohnen) preisgebundene Wohnungen an. Die Forderung von Bezirksausschuss und Bürgerschaft an den Stadtrat, Geschossflächen zum Bau von dauerhaft preisgebundenen Wohnungen anzukaufen, blieb unberücksichtigt, obwohl dies nach geltender Beschlusslage des Stadtrats möglich gewesen wäre. Gemessen am Umfang des Bauprojekts in der oberen und unteren Au fallen die sozialen Komponenten sehr bescheiden aus.
Ganz anders in der Metzgerstr. 5 a, hier hat die Stadt bei dem kleinen Projekt nicht an Auflagen und Sonderwünschen gespart.
Es ist absolut unausgewogen, es bei Privatinvestoren bei der Erfüllung sozialer Pflichtaufgaben zu belassen, im anderen Fall eine Genossenschaft in einen wirtschaftlichen Balanceakt zu drängen. Andreas Bohl

Mit den Stimmen von CSU, SPD und den Grünen hat der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung am 10. März den Planungsprozess zur Bebauung des Eggartens einen Schritt weiter gebracht. Das Projekt ist höchst umstritten. Klima- und Artenschutz, so die Kritik, bleiben auf der Strecke.

Im Juli vergangenen Jahres ist der städtebauliche Wettbewerb um die künftige Bebauung des Eggartens mit der Prämierung des Entwurfs des Berliner Architekturbüros Studio Wessendorf und Atelier Loidl zum Abschluss gekommen. Der städtische Planungsausschuss hat vor kurzem mehrheitlich gegen die Stimmen der Linken/Die Partei, FDP/Bayernpartei und München Liste/ÖDP/Freie Wähler dem Entwurf des Wettbewerbssiegers als Grundlage der weiteren Planung zugestimmt.
Als sie noch in der Opposition waren, haben sich die Rathaus-Grünen gegen eine massive Bebauung des Eggartens gestellt. Im Juli vergangenen Jahres haben sie gegen das Strukturkonzept des Planungsreferats gestimmt, mit denen der Stadtrat die Eckdaten der künftigen Bebauung fixiert hat. Jetzt haben die Grünen die Seite gewechselt. Damit verleihen sie dem Bauprojekt eine Art ökologisches Gütesiegel. Wie konnte es zu dem Sinneswandel der Stadtrats-Grünen kommen? Maßgeblichen Anteil am grünen Sinneswandel dürfte die Genossenschaftliche Immobilienagentur (GIMA) haben.
Wer will im Eggarten bauen?
Unter der Regie der GIMA wollen sich Genossenschaften und soziale Wohnungsunternehmen in großem Stil am Eggarten-Bauprojekt beteiligen. Dazu ist die GIMA eine Partnerschaft mit den Grundstückseigentümerinnen Büschl Unternehmensgruppe und CA Immo eingegangen, welche für die Bebauung des Areals die Eggarten Projektentwicklungs GmbH und Co. KG (EPE) gegründet haben.
Den GIMA-Unternehmen geht es um mehr als nur um den Bau von Wohnungen an sich. Sie wollen das neue Quartier mit besonderen Qualitäten ausgestalten. Dies spiegelt sich in Leitlinien zu sechs Themenfeldern wider, die für das gesamte neue Quartier Geltung haben sollen: Soziale und kulturelle Vielfalt, Klimaschutz und Klimaanpassung, Baustein der Mobilitätswende, Stadt und Natur im Einklang, Quartier der kurzen Wege, Mitwirkung und Selbstorganisation.
Offenbar werfen diese Quartiers-Bausteine, die die Handschrift der GIMA tragen, Glanz auf das gesamte Bauprojekt und haben bislang bestehende Vorbehalte bei den Grünen beseitigt.
Einflussreiche Projektpartner
Im Jahr 2018 galt als Leitlinie des städtischen Planungsreferats für den Eggarten noch das Ziel einer „maßvollen Wohnnutzung“, ohne den Umfang näher zu beziffern. Das übernahm ein Jahr später das Eggarten-Konsortium.
Mit einer gemeinsamen Absichtserklärung sind die Projektpartner EPE und GIMA im April 2019 an das Planungsreferat herangetreten. In dieser Erklärung haben sie für das Eggarten-Gelände Baurecht für 1.750 bis 2.000 Wohnungen als Zielgröße vorgeschlagen. Als Minimum haben sie 1.750 Wohnungen gefordert: „Die Schwelle von 1.750 Wohneinheiten bildet für uns die wirtschaftliche Untergrenze … .“
Beide Projektpartner, EPE und GIMA, haben sich vorab auf einen Verteilungsschlüssel verständigt. Danach beansprucht die EPE 1.000 Wohnungen für sich selbst. Die verbleibenden Wohnungen sollen preisgebunden sein und in die Zuständigkeit der GIMA-Unternehmen fallen.
Die Einflussnahme des Eggarten-Konsortiums hatte Erfolg. Das wenige Monate später vom Planungsreferat erarbeitete „Strukturkonzept für den Bereich der Eggarten-Siedlung“ enthält exakt die Zielzahlen des Konsortiums. Diese Zielzahlen sind von da an sozusagen „gesetzt“.
Der ökologische Wert des Eggartens
Über den mehr als 21 Hektar großen Eggarten verlaufen zwei Frischluftschneisen, amtlich Kaltluftleitbahnen genannt. Diese versorgen benachbarte Gebiete mit kühler Luft. Diese „Leistung“ des Eggartens ist unverzichtbar, besonders jetzt, da die Sommer eine steigende Tendenz zu ausgeprägten Hitzeperioden zeigen. Entfällt die natürliche Kühlung, werden Sommertage und Nächte in den dicht bebauten Quartieren der Stadt zu einer großen Belastung für Wohlbefinden und Gesundheit.
Von ehemals 62 genossenschaftlichen Siedlerhäusern stehen heute noch 20. Über die vergangenen Jahrzehnte hat sich der Eggarten zu einem Naturparadies entwickelt, es wechseln sich bewirtschaftete Gärten mit Flächen ab, auf denen die Vegetation sich selbst überlassen ist. Dort stehen, über das Gelände verteilt, viele alte und schützenswerte Bäume. Das Planungsreferat stuft „20 bis 25% des gesamten Baumbestandes als erhaltenswert oder sehr erhaltenswert“ ein. Auch zur Fauna gibt es eine Aussage der Verwaltung: „Die Eggartensiedlung stellt einen Lebensraum für streng bzw. besonders geschützte Tierarten dar.“
„Kleinod“ oder „Paradies“, mit diesen Attributen schmücken diejenigen den Eggarten, die ihn zu schätzen wissen und auf seine Einzigartigkeit in München verweisen.
Bauen oder bewahren
Eine große Chance hatte die Stadtverwaltung verstreichen lassen, als sie im Jahr 2014 für die Stadt Teilflächen des Geländes, das sich noch im Eigentum der Bahn befand, im Vorkauf hätte erwerben können. Ein Blick auf den geltenden Flächennutzungsplan hätte ausreichen sollen, die eingezeichneten Kaltluftleitbahnen und damit die Bedeutung des Eggartens für das Stadtklima zu erkennen und zuzugreifen.
Doch die Verwaltung entschied anders und ließ der CA Immo, die seinerzeit bereits Teileigentümerin des Eggartens war, beim Erwerb der Restflächen den Vortritt, „zumal die CA Immo sich … stets als zuverlässiger Partner erwiesen hat“, wie das Planungsreferat auf eine Anfrage der grünen Stadtratsfraktion erklärte. Vergessen hatte das Referat da offenbar schon wieder, dass die CA Immo im Frühjahr 2011 regelwidrig Baumfällungen und Rodungen auf dem Gelände vorgenommen hatte.
Klima- und Artenschutz haben an Bedeutung gewonnen. Der Münchner Stadtrat bekennt sich zu diesen Zielen. Zum Erhalt von Kaltluftschneisen trifft der aktuelle Koalitionsvertrag der Grünen und der SPD eine klare Aussage: „Erweiterung und dauerhaft rechtliche Sicherung der regionalen wie städtischen Grünzüge und Kaltluftschneisen auf Basis unabhängiger Gutachten.“ Auch zum Erhalt der Artenvielfalt setzt sich die Stadtratskoalition ein Ziel: „Grünflächen, Artenschutz und der Erhalt des Baumbestandswerden in Zukunft bei Stadt-und Bauplanungen von Anfang an eine größere Rolle spielen.“ Gelten diese Ziele auch für das Planungsverfahren im Eggarten?
Der Investor als Gutachter
Wenn es sich wie beim Eggarten um ein in mehrfacher Hinsicht sensibles Gelände handelt, sollten am Beginn einer Planung unabhängige Gutachten stehen, um Aufschluss zu bekommen, wie diese Qualität zu bewahren ist. Dies müsse ureigene Aufgabe der Stadtplanung sein, so erwartet man.
Dem ist aber nicht so. Das Gutachten zur Klimaökologie und zu den Auswirkungen einer Bebauung des Eggartens stammt aus der Feder der GEO-NET Umweltconsulting GmbH, erstellt im September 2018 im Auftrag der Eggarten Projektentwicklung GmbH. Dieses Gutachten ist für die Öffentlichkeit nicht frei zugänglich.
Das Planungsreferat macht sich in dem von ihm erstellten Strukturkonzept für den Eggarten die Aussagen des von der EPE beauftragten Gutachten inhaltlich zu eigen. Die Praxis, dass Investoren Gutachten liefern, scheint üblich zu sein, wie eine Stadträtin gegenüber den Haidhauser Nachrichten erklärte. Damit spare die Verwaltung Kosten im höheren fünfstelligen Bereich ein.
Das ist generell fragwürdig. Im speziellen Fall des Eggartens angesichts des ihm auch amtlich bescheinigten „hohen klimaökologischen Konfliktpotenzials“ ist dies unakzeptabel. Hier müsste die Fragestellung lauten: Wie viel Bebauung verträgt der Eggarten überhaupt unter der Prämisse, die Funktion der Kaltluftleitbahnen uneingeschränkt zu erhalten?
Und jetzt?
Gibt es noch Aussichten, den Eggarten in seiner heutigen Gestalt zu bewahren? Das würde bedeuten, die laufende Planung abzubrechen und kein Baurecht in dem Umfang zu genehmigen, den das Eggarten-Konsortium erwartet. Damit ist kaum noch zu rechnen. Die Stadtratsfraktionen von CSU und SPD/Volt befürworten das massive Bauprojekt schon länger. Auf ihre Seite haben sich nun auch die Grünen geschlagen und erteilen dem Bauprojekt einen Ritterschlag ökologischer Unbedenklichkeit.
Immerhin fordern sie trotz ihrer generellen Zustimmung ein unabhängiges und transparentes Gutachten, bevor der Stadtrat einen abschließenden Billigungsbeschluss (Bebauungsplan) fasst. Dieses Gutachten könnte noch Einfluss haben auf den Umfang des dann tatsächlich genehmigten Baurechts, wenn es denn die Verwaltung tatsächlich beauftragt. Ein kleiner Hoffnungsschimmer zumindest. Es gilt, die Grünen beim Wort zu nehmen.
Die GIMA sieht im Eggarten die Chance, dass auf dem Eggarten-Gelände das größte Münchner Genossenschaftsquartier nach dem Zweiten Weltkrieg entstehen könne. Das ist ein ehrenwertes Ziel  und die Expertise ihrer Mitgliedsunternehmen steht außer Zweifel. Aber wollen GIMA und die unter ihrem Dach zusammengeschlossenen Unternehmen das „Modellquartier Eggartensiedlung“ wirklich um den Preis der unwiederbringlichen Zerstörung seines jetzigen Bestands?
Wie hat es Christian Hierneis, Vorsitzender der Kreisgruppe München des Bund Naturschutz in Bayern und grüner Abgeordneter im bayerischen Landtag schon vor Monaten auf den Punkt gebracht? „Die Art der Planung ist okay – aber am falschen Platz.“
Dem ist nichts hinzuzufügen. Andraes Bohl/Haidhauser Nachrichten

Eine erfreuliche Nachricht: Das Wohngeld wird um einen Heizkostenzuschuss erhöht. Ab 2021 soll der Heizkostenanteil beim Wohngeld steigen!

Damit soll verhindert werden, dass die Kosten für den Klimaschutz Menschen mit geringem Einkommen nicht übermäßig belasten.
(Zur Erinnerung: seit Oktober 2019 gilt der Beschluss der Bundesregierung zur Einführung einer CO2-Steuer ab 2021). Über das Wohngeld wird nun für diejenigen die Härte ausgeglichen, die wegen der CO2 -Steuer mehr für das Heizen zahlen müssen.
10 % soll der Anstieg des Wohngeldes ab 2021 betragen – dies bedeutet laut Schätzung der Bundesregierung im Schnitt ca. 15 Euro pro Monat für einen Haushalt, der bereits Wohngeld bezieht.

Am 15.11.2019 wurde übrigens das neue Wohngeldstärkungsgesetz 2020 –nun auch vom Bundesrat (nach dem Bundestag) verabschiedet. Für Wohngeldbezieher soll dadurch der Zuschuss um etwa 30 Prozent steigen, die Zahl der Wohngeldberechtigten wird mit dem neuen Gesetz um 40 Prozent zunehmen. Daher sollten alle, die bisher keinen Anspruch auf Wohngeld hatten, diesen unbedingt erneut prüfen!

Im Münchner Norden im Stadtbezirk Feldmoching-Hasenbergl südlich des Lerchenauer Sees liegt die Eggarten-Siedlung. Privatinvestoren als Eigentümer des Areals und Genossenschaften wollen dort ein Wohnquartier mit 2.000 Wohneinheiten errichten.

Die Bürgerinitiative „Rettet den Eggarten“ möchte am liebsten die Siedlung in ihrer heutigen Gestalt bewahren, zumindest aber eine maßvolle Bebauung erstreiten.

In seiner heutigen Gestalt dürfte die Eggarten-Siedlung in München einmalig sein. Von der ehemaligen genossenschaftlichen Kolonie, bestehend aus 62 Häusern, sind nach der während der NS-Zeit erzwungenen Räumung und Kriegszerstörung nur mehr 20 Häuser geblieben. Auf dem Gelände stehen viele alte Bäume, in den Gärten sind eine artenreiche Flora und Fauna zu Hause. Die Bürgerinitiative spricht mit Blick auf die Absicht, das Gelände zu einem modernen Wohnquartier zu entwickeln, von einem „verlorenen Paradies“.

Auf vielen Grundstücken wuchern Büsche, die schon lange keine pflegende Hand mehr gesehen haben. Da und dort prägen die alten und ausgewachsenen Bäume das Bild. Nur noch wenige Häuser sind bewohnt. Mancherorts sind noch Gartenflächen bewirtschaftet.

Die Bahn, in deren Eigentum der Eggarten während der NS-Zeit kam, hat im Jahr 2001 den Anspruch auf Vorbehaltsflächen aufgegeben. Damit hat die Landeshauptstadt München, genauer: das Referat für Stadtplanung und Bauordnung, die Planungshoheit über das Areal. Baurecht besteht dort bislang nicht – und genau um die Genehmigung von Baurecht sind die Projektpartner jetzt bemüht.

Der Bürgerinitiative ist bewusst, dass es kaum mehr möglich ist, den Eggarten in seiner jetzigen „paradiesischen“ Form zu erhalten. Gegen genossenschaftlichen Wohnungsbau hat die Bürgerinitiative nichts einzuwenden: „Genossenschaftliches Wohnen passt ganz wunderbar zu dieser ehemaligen Erbpacht-Siedlung. Noch dazu, wenn die Genossenschaften ökologisch ausgerichtet sind“, äußerte sich eine Mitstreiterin der Bürgerinitiative.

Investoren und Genossenschaften planen

Doch es sind nicht Wohn-Genossenschaften, die als erste auf das Gelände aufmerksam geworden sind. Ende 2012 hat die für das Immobiliengeschäft zuständige DB-Tochter das bahneigene Gelände an die Immobilienfirma CA IMMO veräußert. Zuvor hatte die Landeshauptstadt München auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet. CA IMMO hat nach dem Kauf zusammen mit der Büschl-Unternehmensgruppe die „Eggarten-Projektentwicklung GmbH & Co KG“ gegründet. Zur Realisierung des Projekts hat diese Gesellschaft später die „Genossenschaftliche Immobilien Agentur“ (GIMA) mit an Bord genommen. Die GIMA ist ein Dachverband Münchner Wohnungs-Genossenschaften und weiterer sozialer Wohnungsunternehmen.

Für die GIMA und die ihr angeschlossenen Unternehmen bietet sich damit die Chance, genossenschaftlichen Wohnraum in großem Stil planen und bauen zu können. Diese Möglichkeit räumen ihnen die Privatinvestoren ein nach dem Schema, je mehr Baurecht für Wohneinheiten insgesamt erzielbar ist, desto höher fällt der Anteil aus, den Wohnungsunternehmen aus dem Kreis der in der GIMA zusammengeschlossenen Firmen bauen dürfen.

Klimaökologisches Konfliktpotenzial

Der Eggarten ist kein beliebiges Gelände. Über ihn verlaufen zwei Kaltluftleitbahnen, eine in West-Ost-, die andere in Nord-Süd-Richtung. Diese Kaltluftleitbahnen sind für die Kühlung anschließender innerstädtischer Quartiere bedeutend. Der Eggarten, so beschreibt es das städtische Planungsreferat, hat ein „hohes klimaökologische Konfliktpotenzial“, denn es liegt „in einer wichtigen West-Ost-Richtungen verlaufenden Kaltluftleitbahn am Übergang zu einem gemäß Stadtklimaanalyse der Landeshauptstadt München als »bioklimatisch sehr ungünstig« eingestuften Siedlungsgebiet. Das städtische Planungsreferat geht davon aus, „dass den Zielen des Erhalts der Funktion der Kaltluftleitbahn … auch mit einer Siedlungsentwicklung auf privaten Grundstücken durch entsprechende Vorgaben von Seiten der Stadt Rechnung getragen werden kann.“

Mitte Juli dieses Jahres ist der ausgeschriebene Architektur-Wettbewerb mit einem einstimmigen Votum der Jury entschieden worden. Der Siegerentwurf sieht die Errichtung von ca. 2000 Wohneinheiten auf dem Gelände des Eggartens vor.

Nur mit neuem Gutachten!

Es gibt bereits eine erste gutachterliche Untersuchung, die die Auswirkung einer Bebauung auf die Funktion der Kaltluftleitbahn untersucht hat. Auftraggeber der Studie war die „Eggarten-Projektentwicklung GmbH & Co KG“. Das beauftragte Büro hat eigene Messungen vor Ort vorgenommen und unter Zugrundelegung von städtebaulichen Testentwürfen und eines Strukturkonzepts eine Prognose entwickelt. Danach bleibt die Funktion der Kaltluftleitbahn zwar grundsätzlich erhalten, aber es ist eine Reduktion des Kaltluftabflusses von etwa 10% zu erwarten. In einigen lokal eng umgrenzten benachbarten Bereichen kann die Reduktion auch 25% betragen. Betroffen wären davon ein Teilbereich des Olympia-Wohnparks, die Schule an der Ecke Trieb- / Dieselstraße sowie einige Gewerbe- und Industrieflächen.

Welche klimaökologischen Folgen hat der nunmehr vorliegende Siegerentwurf des Wettbewerbsverfahrens? Welche Auswirkungen hat er auf die Funktion der Kaltluftleitbahn? Vertreter der Privatinvestoren und der GIMA bejahen die Frage nach der Verträglichkeit des Siegerentwurfs. Das Planungsreferat verweist darauf, „dass im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens die Untersuchung weiter fortgeschrieben und konkretisiert wird.“

Skepsis bleibt angebracht. Zumindest so lange, bis ein unabhängiges Gutachten den Siegerentwurf untersucht und bewertet, ob die Kaltluft weiterhin ungehindert über das Eggarten-Gelände in Richtung innere Stadt fließen kann.

Das Konsortium aus Privatinvestoren und genossenschaftlicher GIMA hat im Anschluss an das abgeschlossene Wettbewerbsverfahren mit drei Themenabenden die Planung der neuen Eggarten-Siedlung präsentiert und zur Diskussion gestellt. Dabei kam aus dem Auditorium die Bitte, den Siegerentwurf gutachterlich zu prüfen und das Ergebnis der Prüfung zu veröffentlichen.

Bereits im Juni vergangenen Jahres hat die Ausschussgemeinschaft ÖDP/Die LINKE im Stadtrat den Antrag „Bebauung des Eggartens: Funktion der Grünbeziehungen erhalten“ gestellt. Sie fordert, das „Maß der künftigen Bebauung des Eggartens … an den vollständigen Erhalt der bisherigen Funktion der dort verlaufenden überörtlichen Grünbeziehungen“ zu binden. Mit diesem Antrag forderten ÖDP/Die LINKE die Verwaltung auf, ein Gutachten zu beauftragen um zu klären, „wie sich unterschiedliche Bebauungsdichten auf die Funktion der überörtlichen Grünbeziehungen auswirken.“

Ende Juni dieses Jahres haben der Deutsche Wetterdienst und das städtische Referat für Gesundheit und Umwelt (RGU) das Kooperationsprojekt „Stadtklimatische Untersuchungen der sommerlichen Temperaturverhältnisse und des Tagesgangs des Regionalwindes (»Alpines Pumpen«) in München“ vorgestellt (Rathaus Umschau 26.06.2020).

Tobias Fuchs vom DWD: „Die bereits gemessene Temperaturzunahme aufgrund des Klimawandels wird sich in Zukunft noch verstärken. Die Stadtklimasimulationen des DWD zeigen, dass sich im günstigsten Fall die Anzahl der Sommertage¹ im Stadtgebiet bis 2050 gegenüber dem Zeitraum 1971 bis 2000 um 35 bis 40 Prozent erhöht. Im ungünstigsten Fall kann es sogar zu einer Verdopplung der Sommertage kommen.“

Umweltreferentin Stephanie Jacobs wies auf „die Bedeutung der Luftaustauschbahnen als auch von großen, zusammenhängenden Grünflächen“ hin und führte weiter aus: „Die Landeshauptstadt München hat sich zum Ziel gesetzt, dem Klimawandel auch auf planerischer Ebene zu begegnen. Hier sind vertiefende stadtklimatische Gutachten nötig.“

Stadtpolitik und Anpassung an den Klimawandel

Stadtverwaltung und Münchner Stadtrat sind noch Antworten auf zwei weitere Anträge schuldig. „Transparente Stadtplanung – Gutachten veröffentlichen“, fordert die ÖDP (19.11.2019) und kritisiert, dass Bauplanungen im Münchner Norden, explizit auch die für den Eggarten, „von Investorenseite von Intransparenz geprägt“ seien.

„Bebauungspläne sofort stoppen – Klimatische Gutachten für die Gesamtstadt durchführen“, fordern ÖDP und Freie Wähler (29.06.2020), kurz nachdem die prognostischen Studien des Deutschen Wetterdienstes veröffentlicht worden sind. Alle Planungen im Außenbereich Münchens, Eggarten, Truderinger Straße, Freiham 2, Hachinger Tal, KOSMO, SEM Nordost und Ludwigsfeld, sollen auf ihre klimatischen Auswirkungen auf die Gesamtstadt begutachtet werden, bevor der Stadtrat diese Vorhaben rechtskräftig beschließt. Dazu soll die Stadt auch den Regionalen Planungsverband einbeziehen.

München hat den Klimanotstand ausgerufen. Dieser Beschluss hat eher symbolischen Charakter. Mit einem gemeinsamen Antrag fordern die Grünen – Rosa Liste und SPD/Volt die Gründung eines eigenständigen Referats für Klima- und Umweltschutz. Beide Fraktionen begründen den Antrag mit der Feststellung: „Mit dem Beschluss des Stadtrats vom 18.12.2019 hat München sich zum Ziel gesetzt, bis 2035 zu einer klimaneutralen Stadt zu werden und alle relevanten Beschlüsse einer Klimaschutzprüfung zu unterziehen.“ Ob sich diese politische Initiative auch bereits auf die Planung für die Eggarten-Siedlung auswirkt?

Im Dezember 2018 wollten die Grünen – Rosa Liste, damals noch in der Opposition, eigene Akzente zur Entwicklung des Strukturkonzepts der Eggarten-Siedlung setzen. Die Verwaltung solle mit den Grundstückseigentümern über den Ankauf des Geländes durch die Stadt München verhandeln, um damit vorrangig den Erhalt der Kaltluftbahnen in den bestehenden Grünzügen sowie den Erhalt des Charakters der Siedlung zu sichern.

Seit der Kommunalwahl im März dieses Jahres stellen die Grünen – Rosa Liste die stärkste Fraktion im Rathaus. Wie steht die Fraktion heute zu ihrem damaligen Standpunkt?

„Der Stadtratsfraktion Die Grünen-Rosa Liste wäre es am liebsten, die Landeshauptstadt München würde das Areal jetzt noch erwerben, doch die Eigentümer wollen vermutlich nicht verkaufen“, teilt  Grünen-Stadtrat Paul Bickelbacher mit. Den Erhalt der Kaltluftleitbahn sieht die Grünen-Fraktion mit dem Siegerentwurf mit Korrekturen im Detail als machbar an. Zur Frage nach einer unabhängigen Begutachtung des Siegerentwurfs schreibt Bickelbacher: „Angesichts der zunehmenden Temperaturen der Wärmeinseln in der Stadt und der erforderlichen Gegenmaßnahmen durch Kaltluftzufuhr und lokaler Kaltluftentstehung sollte ein solches Gutachten mit den Parametern des Siegerentwurfs unbedingt erstellt werden.“ Andreas Bohl (Der für den Mieterspiegel aktualisierte Artikel erschien in den Haidhauser Nachrichten (09/2020))

¹ Ein Sommertag ist ein Tag, an dem das Temperaturmaximum der Lufttemperatur mindestens 25 ºC beträgt.

Alle sind sich einig: München wird in den nächsten Jahren weiter wachsen. Die Vorstellungen darüber, wie das Wachstum zu meistern ist, gehen auseinander.

Sehr heftig zeigt sich die Kontroverse rund um die weitere Entwicklung der Flächen im Münchner Norden, die noch für eine Bebauung in nennenswertem Umfang zur Verfügung stehen.

Grob gesagt lassen sich die Antworten auf die Herausforderung der rasant wachsenden Stadt in drei Gruppen aufteilen. Gar kein weiteres Wachstum, so die Forderung derer, die die Stadt an die Grenzen ihrer Funktionsfähigkeit gekommen sehen. Den Status quo bewahren und gestalten, so lautet die Devise. Was diese Gruppe übersieht: Das Wachstum der Metropolregion München – es geht ja nicht lediglich um die Stadt selbst, sondern auch um die umliegenden Landkreise – ist unaufhaltsam. Vor allem in München, dem Kern der Metropolregion, sind Arbeitsplätze zu finden, hier sind Bildungseinrichtungen und ein breites kulturelles Angebot, hier ist in positivem Sinn das zu finden, was eine Großstadt ausmacht. Die Zeit der Stadtmauern mit Zugangskontrolle über Stadttore ist Vergangenheit. Zum Glück, denn mit welchem Recht ließen sich denn Menschen daran hindern, dem Zug in die Stadt zu folgen? Zu überlegen wäre allenfalls, ob und inwieweit es noch „Stadtmarketing“ für München braucht, wo der Zuzug in die Stadt doch längst eine eigene Dynamik entwickelt hat.

Ist, wie im Fall Münchens und der umgebenden Region, das Wachstum an sich kaum aufzuhalten, gilt es, besonderes Augenmerk darauf zu richten, wie und nach welchen Regeln der Wachstumsprozess verläuft. Besser noch, wie darauf Einfluss zu nehmen ist.

In den bereits bebauten Quartieren erleben wir derzeit vielfältige Formen der Nachverdichtung. Baulücken werden gefüllt, Häuser werden aufgestockt, Dachgeschosse zu Wohnungen ausgebaut, in Innenhöfe werden „Stadthäuser“ gestellt. Übrigens: Viele dieser Innenhöfe sind vor 20, 30 Jahren von „störendem“ Gewerbe befreit und entkernt worden, um das Wohnumfeld zu verbessern.

Bei den Nachverdichtungen kommt in den allermeisten Fällen ein vereinfachtes Bebauungsplanverfahren (§ 34 BauGB) zur Anwendung. In der Summe entfaltet der Zuwachs durch die im vereinfachten Verfahren genehmigten Bauten eine spürbare Wirkung. Mehr Menschen, mehr Verkehr, überfüllte Bahnen und Busse, mehr Bedarf an sozialen Einrichtungen – die städtische Infrastruktur wächst nicht in gleichem Maße mit, weil sie nicht mitgeplant wird. Kritische Stimmen sprechen von ungeregeltem Wachstum, in deren Folge die Lebensqualität sinkt.

Adressaten der auf diesem Wege neu geschaffenen Wohnungen sind reiche Haushalte. „Das Preissegment der Neubauten … ist beachtlich und für die meisten wohl unbezahlbar. Die wenigen Neubauwohnungen, die aufgrund der kaum möglichen Nachverdichtungsmöglichkeiten (sic!) überhaupt realisierbar sind, werden fast ausschließlich im Hochpreissegment gebaut.“ So bringt eine Münchner Immobilienfirma den Trend in ihrem Kundenblatt treffend auf den Punkt.*

Selbst in Gebieten mit Erhaltungssatzung ist dieses Geschäftsmodell gängige Praxis. Auftrag an die Politik: Bitte die rechtlichen Rahmenbedingungen korrigieren, denn mittel- bis langfristig hebelt die derzeit erlaubte Praxis den eigentlich beabsichtigten Milieuschutz aus. Darüber darf die Politik die Praxis des vereinfachten Bebauungsplanverfahrens wegen der nachteiligen Folgen für die gesamte Stadtgesellschaft generell nicht weiter laufen lassen.

In Vergangenheit haben zahlreiche Münchner Firmen ihre innerstädtischen Standorte aufgegeben. Damit sind größere, in Privatbesitz befindliche Flächen für eine Umnutzung frei geworden. Die „Paulaner“-Brauerei produziert bereits seit einigen Jahren im Stadtteil Langwied. Auf den mittlerweile abgeräumten Teilflächen in der unteren und oberen Au sind Bauarbeiten in Gang. Etwa 1.500 Wohnungen werden dort entstehen. Bauvorhaben dieses Ausmaßes unterliegen der Stadtplanung, hier kommt die „Sozialgerechte Bodennutzung“ (SoBoN) zur Anwendung. Vereinfacht gesagt bedeutet dies, dass der Bauherr als Kompensation für den Planungsgewinn (Gewerbegebiet zu Wohnbaufläche) bestimmte Auflagen zu erfüllen hat: Anteilig muss auch geförderter und damit preisgebundener Wohnraum errichtet werden, zusätzlich ist ein Finanzierungsbeitrag für Allgemeinbedarf zu leisten. So trägt die Allgemeinheit die Kosten für Kindertagesstätten oder Grünanlagen nicht allein. Nun ist es nicht so, dass der Bau und die Vermietung von gefördertem Wohnraum ein Verlustgeschäft sind. Mit ihnen lässt sich lediglich kein maximaler Gewinn erzielen. Dies ist mit dem verbleibenden „Löwenanteil“ der Wohnungen zu machen. Ein Beispiel: Am „Alten Eiswerk“ ist eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung im 5. Obergeschoss zu 16.500,- €/m² zu haben. Anderes Beispiel: „Der Berg ruft“, wirbt die Bayerische Hausbau für „Wohnen am Nockherberg Mitte“. Hier ist eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung für 13.042,- €/m² zu erwerben. Als Ergebnis bleibt festzuhalten: Das Instrument der SoBoN ist trotz der finanziellen In-die-Pflicht-Nahme des Bauherren nicht geeignet, eine sozial ausgewogene Stadtentwicklung zu gewährleisten.

Das Baugesetzbuch hält für umfassende Neubaumaßnahmen das rechtliche Instrument der „Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme“ (SEM) bereit. Damit lassen sich neue Stadtteile einheitlich vorbereiten und zügig durchführen, wenn es „das Wohl der Allgemeinheit … erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten“ ² Wie funktioniert eine SEM? Die Stadt erwirbt die im Planungsumgriff der SEM liegenden Grundstücke zum „entwicklungsunbeeinflussten“ Wert. Nach der Neuordnung, Erschließung und Baurechtsschaffung reprivatisiert die Stadt die Grundstücke zum höheren Baulandwert. Aus dem damit erzielten Wertzuwachs kann die Stadt die notwendige öffentliche Infrastruktur finanzieren, vor allem auch die Anbindung an das städtische Verkehrsnetz mit U-Bahn oder Tram. Und ganz wesentlich: Mit dem erzielten Gewinn aus der Reprivatisierung kann die Stadt Grundstücke subventionieren und verbilligt an soziale Bauträger veräußern, damit diese preisgebundene und damit erschwingliche Wohnungen errichten. Sollte der Stadt nach all den notwendigen Investitionen immer noch Geld aus dem Grundstücksverkauf verbleiben, verteilt sie diese Überschüsse an die bisherigen Eigentümerinnen und Eigentümer.

Als ultima ratio sieht die im Baugesetzbuch verankerte SEM das Mittel der Enteignung gegen angemessene Entschädigung vor. „Auch wenn eine Enteignung in keinem Fall angestrebt wird, so schafft nur ihre grundsätzlich offengehaltene Möglichkeit eine Gleichbehandlung aller Eigentümer*innen und eine Sicherung der für eine nachhaltige Entwicklung des neuen Stadtviertels erforderlichen arrondierten Fläche. Der Flughafenneubau im Erdinger Moos ist ein gutes Beispiel, wie sogar die Verlagerung eines ganzen Dorfes ohne eine einzige Enteignung gelang.“ Es mag paradox klingen: „An der ultima ratio Enteignung festzuhalten, um Enteignungen zu vermeiden“, erklärt das Bündnis Pro SEM. Allen Beteiligten ist die Verpflichtung auferlegt, mit dem Willen zur gütlichen Einigung zu verhandeln.

Lebenswerte Stadtquartiere und für alle bezahlbares Wohnen lassen sich nur mit der SEM realisieren, so die Überzeugung der Befürworter dieser Maßnahme. Doch das sehen nicht alle Menschen so im Münchner Norden. Es regt sich Widerstand. Viele der dort ansässigen Landwirte oder Hausbesitzer würden lieber den Status quo unangetastet lassen. Oder aber an der Entwicklung neuer Stadtquartiere deutlich mehr Einnahmen erzielen. Die im Baugesetzbuch vorgesehene SEM ist in den Augen ihrer Gegner ein Zwangsinstrument. Es fällt offenbar nicht schwer, dagegen Stimmung zu entfachen. „Stoppt SEM Wahnsinn“ ruft das Bündnis „Heimatboden München“ zur Gegenwehr auf. Ihr Ziel ist, den Stadtrat davon abzubringen, die Stadtentwicklung mit der SEM voranzubringen. Rückenwind verspürt „Heimatboden“, seit der Stadtrat im Sommer vergangenen Jahres das Projekt SEM Nord hat fallenlassen. Das gleiche Ziel möchte „Heimatboden“ nun auch für das größere Gebiet im Nordosten Münchens durchsetzen. Die CSU ist bereits eingeknickt und hat ihren Abschied von SEM-Nordost erklärt.

Das Thema dürfte im bereits jetzt anlaufenden Münchner Kommunalwahlkampf eine große Bedeutung erlangen. Die Entscheidung pro oder gegen SEM liegt beim Münchner Stadtrat. Derzeit haben SPD, Grüne und die LINKE ihre Unterstützung für SEM bekundet. Allerdings wäre es bereits jetzt wichtig, dass Stadtrat und Verwaltung auf die betroffenen Grundeigentümer im Münchner Nordosten zugehen und Klarheit über die Rahmenbedingungen schaffen und kooperativ Lösungen bei der Entwicklung des neuen Stadtquartiers anbieten. Für dieses Vorgehen und für die SEM hat sich vor wenigen Wochen das überparteiliche Bündnis Pro SEM gegründet ³. Der Verein Mieter helfen Mietern ist Gründungsmitglied der Initiative. Viele gegenwärtige mietrechtliche Auseinandersetzungen haben ihre Ursache darin, dass die Mietentwicklung steil nach oben zeigt. Es ist vorbeugender Mieterschutz, für Verhältnisse zu sorgen, die erschwingliche Mieten für alle Einkommensklassen sicherstellen.

Der Münchner Stadtgesellschaft stehen spannende Diskussionen und Entscheidungen ins Haus. Es lohnt sich einzumischen, dass nicht Gewinninteressen einiger Weniger, sondern am Gemeinbedarf und Gemeinwohl der Allgemeinheit orientierte politische Entscheidungen das neue Stadtquartier gestalten. Andreas Bohl

¹ Münchner Immobilienreport Bogenhausen Haidhausen, Ausgabe 2019, S. 7

² Baugesetzbuch § 165 (3) 2

³ www.prosem-muenchen.de

Der bayerische Ministerrat hat am 16.07.19 den Neuerlass der Mieterschutzverordnung beschlossen.

In der hierzu veröffentlichten Presserklärung des Bayerischen Justizministeriums vom 16.07.19 wird Bayerns Justizminister Georg Eisenreich wie folgt zitiert: „Die Begrenzung des Mietpreisanstiegs in Ballungsräumen ist ein wichtiges Anliegen der bayerischen Staatsregierung. Unser Ziel ist es, einen fairen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern wiederherzustellen. Der Neuerlass der Mieterschutzverordnung ist dabei ein wichtiger Schritt. Wir stellen die Mietpreisbremse auf eine rechtssichere Grundlage und schaffen klare Verhältnisse. Ab 7. August 2019 wird die Mietpreisbremse in 162 bayerischen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten.“

Mit der neuen Mieterschutzverordnung soll die Mietpreisbremse nun endlich auch in München und den weiteren 161 in der Verordnung genannten bayerischen Städten und Gemeinden rechtssicher anwendbar sein. Nach den Vorgaben der Mietpreisbremse darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in den durch eine Verordnung festgelegten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt grundsätzlich nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Außerdem ist in der Mieterschutzverordnung festgelegt, in welchen Städten und Gemeinden die auf 15 % abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB und die auf 10 Jahre verlängerte Kündigungssperrfrist in sog. „Umwandlungsfällen“ gilt.

Die ursprüngliche Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 wurde vom LG München I mangels ausreichender Begründung für unwirksam angesehen und verworfen. Offen geblieben ist, ob die am 24.07.2017bekannt gemachte ergänzende Begründung ausreichend war. Die bundesgesetzlich geregelten Vorschriften der Mietpreisbremse waren damit in der Vergangenheit in Bayern – wie auch in einigen anderen Bundesländern – meist nicht durchsetzbar; eine Berufung auf die Schutzvorschriften der Mietpreisbremse war für Mieter*innen mit unwägbaren Risiken verbunden.

Diese Unsicherheiten sollen nunmehr zumindest für Vermietungen, die ab dem 07.08.19 erfolgen, durch den Neuerlass der Mieterschutzverordnung beseitigt sein. Zu befürchten ist, dass Vermieter*innen bzw. deren Verbände auch die neue Mieterschutzverordnung angreifen werden.

Außerdem ist abzuwarten, ob die Mietpreisbremse vom Bundesgesetzgeber verlängert wird, da die Regelungen in Bayern nach bisheriger Gesetzeslage nur bis zum 31.07.2020 gelten würden.

Es bleibt abzuwarten, ob die Politik ihr Versprechen einhält, eine wirksame Mietpreisbremse einzuführen. Nach den jetzt endlich umgesetzten Neuregelungen in Bayern ist nunmehr erneut die Bundespolitik am Zug, für eine grundlegende Verbesserung der Regelungen zur Mietpreisbremse zu sorgen.

Kein großer Wurf – aber immerhin ein Tropfen auf den heißen Stein…

Für nötig hielten es eigentlich alle, dennoch wurde viel zu lange über dringend benötigte Beschränkungen bei Modernisierungsmieterhöhungen und Verschärfung der Mietpreisbremse diskutiert.

Am 29.11.18 wurden die von der GroKo angekündigten Änderungen endlich in zweiter Lesung vom Bundestag beschlossen; sofern der Bundesrat zustimmt (bei Redaktionsschluss noch offen, voraussichtlich am 14.12.18!), werden die Änderungen zum 01.01.2019 wirksam.

Die wichtigste Änderung stellt die Reduzierung der Mieterhöhungsmöglichkeit nach Modernisierungsarbeiten dar. Statt der bisher möglichen Umlage von 11 % der Modernisierungskosten pro Jahr sind nunmehr „nur“ noch 8 % erlaubt.

Außerdem wurde eine Begrenzung bzw. Deckelung von Modernisierungsmieterhöhungen auf 3 €/m²/Monat für alle Mietverhältnisse und für Wohnungen, deren Miete noch unter 7 €/m²/Monat liegt, auf 2 €/m²/Monat für einen Zeitraum von 6 Jahren eingeführt.

Mit dieser Neuregelung können zumindest die besonders belastenden Folgen von extrem teuren „Sanierungen“ gedämpft werden. Zur Verdeutlichung soll ein aktuelles Beispiel dienen:

Ein älteres Haus, an dem vermieterseits lange fällige Instandhaltungen und Instandsetzungen unterblieben sind, soll „saniert“ werden. Die Mieten sind zwar schon hoch, für Münchner Verhältnisse aber mit 10 €/m²/Monat noch „erträglich“. Die Vermieter*in möchte nun die Fassade erneuern und dämmen, Heizung und Fenster erneuern, Balkone vergrößern und einen bisher nicht vorhandenen Aufzug anbauen. Die angesetzten, anteiligen Kosten für die Modernisierung einer 100 m² große Wohnung liegen nach Berechnung der Vermieter*in bei 70.000 €. Bisher konnten davon 11 %, dies sind 7.700 € pro Jahr, somit 641,66 €/Monat mieterhöhend umgelegt werden. Die angekündigte Modernisierungsmieterhöhung lag somit bei 6,42 €/m²/Monat. Ab dem 01.01.19 können „nur“ noch 8 %, dies wären hier 5.600 € (= 466,67 €/Monat bzw. 4,67 €/m²/Monat) auf die Miete aufgeschlagen werden. Aufgrund der Deckelung ist die Mieterhöhung auf 300 € begrenzt. Statt auf 16,42 €/m²/Monat steigt die Miete im Beispielsfall auf „nur“ noch 13,00 €/m²/Monat; weitere Modernisierungsmieterhöhungen sind für einen Zeitraum von 6 Jahren künftig nicht mehr möglich.

Immerhin besser als bisher, die Grundproblematik bleibt jedoch bestehen.

Tipp: In jedem Fall sollten Mieter*innen auch weiterhin darauf achten, dass angemessene Abzüge für die in den Gesamtkosten enthaltenen, von der Vermieter*in zu bezahlende Instandsetzungskosten vorgenommen werden.

Für kleinere Modernisierungsmaßnahmen wurde ein vereinfachtes Verfahren eingeführt.

Betragen die Gesamtkosten (inklusive abzuziehender Instandsetzungsarbeiten) für die betroffene Wohnung (anteilig) nicht mehr als 10000 € kann die Vermieter*in dieses Verfahren wählen. Im vereinfachten Verfahren werden von den Gesamtkosten pauschal 30 % für Instandsetzung abgezogen. Die restlichen (bis zu) 7000 € (= 560 €/Jahr = 46,67 €/Monat) können mieterhöhend angesetzt werden.

Die dringend nötigen Verbesserungen bei der Mietpreisbremse wurden leider nicht umgesetzt.

Lediglich die Auskunftspflichten der Vermieter*innen und die Sanktionen bei Verstößen hiergegen wurden verschärft.

Verstößt eine Vermieter*in gegen die Auskunftspflichten kann diese sich nicht auf die in der Mietpreisbremse vorgesehenen Ausnahmen hinsichtlich einer höheren Vormiete, Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn, einer Erstvermietung nach dem 01.10.14 oder eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung berufen. Wird die Auskunft nachgeholt, kann sich die Vermieter*in erst zwei Jahre danach auf vorgenannte Ausnahmen berufen.

Unabhängig davon kommt die Problematik mit der unzureichenden Umsetzung der Mietpreisbremse in Bayern wie bisher noch hinzu.

Insofern ist zu erwarten, dass die groß angekündigte Mietpreisbremse auch zukünftig nicht die erhoffte und dringend benötigte mietpreisdämpfende Wirkung entfalten kann.

Schließlich soll künftig ein sogenanntes „Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung des Vermieters gegenüber dem Mieter sanktioniert werden. Beginnt die Vermieter*in nicht innerhalb zwölf Monaten mit einer angekündigten Modernisierung, ruhen die Arbeiten mehr als zwölf Monate, wird eine Mieterhöhung von mindestens 100 % angekündigt oder der Mieter durch die Maßnahme „erheblich belastet“ wird im Rahmen allgemeiner Schadenersatzansprüche eine Pflichtverletzung der Vermieter*in vermutet. Jedoch soll sich die Vermieter*in entlasten können, wenn nachvollziehbare, objektive Gründe dargelegt werden können.

Ein gezieltes Herausmodernisieren stellt künftig eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 € geahndet werden kann.

Der in den ursprünglichen Entwürfen vorgesehene, eigene Schadenersatzanspruch der Mieter*in ist im Gesetz leider nicht mehr enthalten.

Eine herbe Enttäuschung gab es beim ebenfalls dringend nötigen Schutz vor Kündigungen wegen Zahlungsverzugs. Der hier vorliegende grobe Missstand im Gesetz wurde nicht behoben. Wie bisher kann nur eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch vollständige Begleichung der Mietrückstände in den gesetzlichen Fristen geheilt werden. Der Antrag, diese Heilungswirkung auch für ordentliche Kündigungen gelten zu lassen, wurde von den Fraktionen der CDU/CSU, SPD FDP und AfD gegen die Stimmen der Fraktionen DIE LINKE und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN abgelehnt.

Die beschlossenen Änderungen gelten ab dem 01.01.2019. Für Modernisierungsmieterhöhungen wird es grundsätzlich entscheidend sein, wann der Mieter*in eine den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Modernisierungsankündigung zugegangen ist.

Insofern ist zu befürchten, dass noch viele Vermieter*innen die Chance nutzen und in den letzten Tagen des Jahres 2018 Mieter*innen Modernisierungsankündigungen mitteilen.

Schöne Bescherung

Verärgerte und besorgte Mieter*innen wehren sich!
Ist der skandalöse Verkauf der GBW-Mieter*innen bereits in Vergessenheit geraten?

Kurz nach der Landtagswahl verkündete die GBW Gruppe in einer Presserklärung die frohe Botschaft, bis Ende 2021 in der Nimmerfallstraße in Pasing 76 neue Wohnungen errichten zu wollen und damit der Wohnungsnot in München entgegen zu wirken.

Klingt auf den ersten Blick gut, aber ein Blick hinter die Kulissen lohnt sich, da zu befürchten ist, dass diese geplanten Wohnungen für die Mehrheit der Bevölkerung unbezahlbar sein werden.
Vergessen wurden in den Planungen wohl auch die Mieter*innen in den Häusern auf dem Grundstück. Diesen wurde vor kurzem mit – unseres Erachtens irreführenden – Schreiben von der GBW mitgeteilt, dass die Wohnungen geräumt werden müssten, weil die Gebäude abgerissen werden.
Rund 60 verärgerte und besorgte Mieter*innen trafen sich daher am 24.10.18 auf Einladung des Pasinger Bezirksausschusses im Rathaus. Engagierte Mietervertreter*innen unter anderem auch von MHM waren eingeladen und kamen gerne, um die Mieter*innen über ihre Rechte zu informieren und die Betroffenen zu unterstützen.
Die Zeiten, in denen die Mieter*innen gut und sicher bei der GBW wohnten, scheinen für die Mieter*innen in der Nimmerfallstraße zu Ende zu gehen.
So berichteten Mieter*innen, dass in den aus den 50er Jahren stammenden Blöcken dringend notwendige Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen in den letzten Jahren sträflich vernachlässigt wurden. Nicht funktionierende Heizungen, Schimmelbefall in Wohnungen, fehlende Reparaturen an Installationen stellten die Spitze des Eisbergs dar, unterbliebene, dringend notwendige Malerarbeiten sind für die Mieter*innen fast schon „normal“.
Als Hohn empfinden viele Betroffene, dass nunmehr argumentiert wird, der – von der GBW selbst verursachte – Instandsetzungsbedarf erfordere den Abriss der Gebäude. Aus unserer Sicht eine „klassische“ Entmietungstaktik, die sogenannte „Investoren“ – von vielen mittlerweile auch nur noch Spekulanten oder Miethaie genannt – seit langem nutzen.
Auch der Umstand, dass trotz Einladung kein/e Vertreter*in der GBW auf der Versammlung Rede und Antwort stehen wollte und den Mieter*innen nur Einzelgespräche mit der GBW angeboten wurden kennt man sonst nur von unseriösen Entmietern.
Interessant ist auch, dass Mieter*innen berichteten, dass Ihnen die GBW gerne auch bei der Beantragung eines Berechtigungsscheins für geförderte Wohnungen behilflich sein würde. Aus unserer Sicht ein weiteres Indiz, dass bezahlbarer Wohnraum vernichtet werden soll und die Lasten hierfür auf die Allgemeinheit abgewälzt werden sollen.
Natürlich ist auch die Frage aufgeworfen worden, ob der Neubau von dringend benötigten Wohnungen nicht doch zu begrüßen sei. Wie immer kommt es darauf an… Hierzu wurde berichtet, dass die GBW einen bestimmten „Mietermix“ in den beabsichtigten Bauten etablieren wolle.
Um diesbezügliche Verdachtsmomente auszuräumen, dass vorwiegend teure und für die Mehrheit der Bevölkerung unbezahlbare Wohnungen entstehen, erwarten die Mietervertreter*innen und die Mieter*innen klare und eindeutige Aussagen der GBW.
Um sich gegenseitig zu stärken und nicht aus ihren angestammten Wohnungen vertrieben zu werden, haben sich daher viele betroffene Mieter*innen noch am Abend der bereits bestehenden Mietergemeinschaft angeschlossen.
Mit Unterstützung der Mietergemeinschaft durch die Mietervertreter*innen wird sich künftig herausstellen, ob und inwieweit die Planungen der GBW verwirklicht werden können.

Allen, denen der Überblick zum Thema GBW Wohnungen fehlt, empfehlen wir die überaus gelungene Zusammenfassung aus der Comedysendung „Die Anstalt“ vom 23.10.2018 in der ZDF Mediathek.