Der neue Mietspiegel für München 2019

 Am 14. März 2019 wurde der Mietspiegel für München 2019 vom Sozialausschuss des Stadtrats der Landeshauptstadt München beschlossen und veröffentlicht. Am 20. März 2019 wurde der neue Mietspiegel von der Vollversammlung des Stadtrats anerkannt und gilt seitdem als qualifizierter Mietspiegel i.S.d. § 558 d BGB.

 

Der Mietspiegel für München 2019 ist eine Information und Übersicht zu den Mietpreisen in der bayerischen Landeshauptstadt. Im Vergleich zum Mietspiegel 2017 sind die Preise erneut deutlich angestiegen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt nunmehr bei 11,69 €/m² und damit um 4,1 % höher als im Mietspiegel 2017 (11,23 €/m²) und um 8,95 % höher als im Mietspiegel 2015 (10,73 €/m²). In einzelnen Teilsegmenten sind - verglichen mit dem Mietspiegel 2017 - sogar Erhöhungen der Grundmiete um 10 % zu verzeichnen. Im Bereich der Wohnlageneinordnung und der hierfür anzusetzenden Zuschläge sind ebenfalls überproportionale Steigerungen festzustellen, insbesondere in den zentralen Lagen weist der Mietspiegel für München 2019 damit deutlich höhere Mieten aus.

All dies bestätigt wieder einmal Münchens zweifelhafte Spitzenposition als teuerster Wohnungsmarkt Deutschlands. Gerade in den besonders begehrten, zentralen Lagen werden Wohnungen für Normalbürger*innen unbezahlbar.

Weitere wichtige Neuerungen sind zum Teil deutlich höhere Zu- und Abschläge für bestimmte Ausstattungsmerkmale. Abweichend von den letzten Mietspiegeln finden auch neue Merkmale, z.B. das Vorhandensein eines Balkons bzw. einer Terrasse sowie das Vorhandensein einfachverglaster Fenster Berücksichtigung. Auch dies wird im Einzelfall zu deutlich über dem durchschnittlichen Anstieg liegenden Berechnungen führen.

Der Mietspiegel für München ist ein sog. qualifizierter Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Der Mietspiegel für München 2019 ist eine Neuerstellung mit dem Stichmonat Januar 2018 zur Datenerhebung. Für qualifizierte Mietspiegel ist gesetzlich vorgeschrieben, dass diese im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und alle vier Jahre neu zu erstellen sind. Demnach hätte eine Fortschreibung des Mietspiegels 2017 erfolgen können. Der Münchener Stadtrat hat jedoch beschlossen, dass der Mietspiegel wegen des besonderen Münchner Wohnungsmarkts alle zwei Jahre neu erstellt wird. Bei einer Fortschreibung mit dem Verbraucherpreisindex wäre die Steigerung niedriger ausgefallen.

Allerdings dürfen nur die Mietpreise in die Stichprobe einfließen und die (hohen) Mietspiegelwerte „erzeugen“, die innerhalb der letzten vier Jahre vor der Datenerhebung bei Wieder- oder Neuvermietung oder durch Mieterhöhung im bestehenden Mietverhältnis neu vereinbart wurden. Wohnungen, bei denen sich in den letzten Jahren die Grundmiete nicht änderte, die also preisdämpfend wirken würden, finden leider keinen Eingang in den Mietspiegel. Der Mietspiegel bildet also nur ab, was in den letzten vier Jahren vor Datenerhebung auf dem Markt passiert ist.

Ein repräsentativer Überblick über den gesamten Mietmarkt ist er nicht.

Mieter helfen Mietern fordert dementsprechend seit vielen Jahren, dass alle Mieten in Mietspiegeln berücksichtigt werden müssen, um eine zutreffende Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhalten.

Genau in diese Richtung geht auch die von Oberbürgermeister Dieter Reiter in einer Pressemitteilung Ende Februar geäußerte Kritik an den bundesrechtlichen Vorgaben für die Erstellung von Mietspiegeln. Nach seiner Auffassung liegen die tatsächlichen Mieten in München unter den im Mietspiegel veröffentlichten Zahlen, dementsprechend möchte OB Reiter eine Erhebung der „echten“ Münchner Durchschnittsmieten in Angriff nehmen, um diese Argumentation mit Zahlen zu belegen.

Interessenvertreter der Vermieter tragen vor, die Steigerung der Mieten in München sei in den letzten vier Jahren höher als die ausgewiesenen Beträge gewesen und stellen die Wirksamkeit des Mietspiegels in Frage. Derzeit läuft hinsichtlich der Mietspiegel 2015 und 2017 noch ein diesbezügliches Verfahren vor dem Verwaltungsgericht. Dringen die Vermietervertreter mit Ihrem Begehren durch, könnten die Mietspiegel für unwirksam erklärt werden.

Die Qualifizierung hat zur Folge, dass grundsätzlich jeder Mieterhöhung für welche der Mietspiegel anwendbar ist eine Berechnung nach dem Mietspiegel beigelegt werden muss, auch wenn sich der Vermieter für sein Mieterhöhungsverlangen eines anderen Begründungsmittels (Vergleichswohnungen oder Gutachten) bedient.

Der Mietspiegel gilt für fast alle frei finanzierten Wohnungen im Stadtgebiet München, die eine Wohnfläche zwischen 20 und 160 m² aufweisen.

Er gilt nicht für preisgebundene Wohnungen (z. B. Sozialwohnungen), gewerblich genutzte Räume, Obdachlosenunterkünfte, Studenten- und Jugendwohnheime.

Ferner ist er für eine Reihe von Wohnungen bzw. Wohnräume nicht unmittelbar anwendbar; so zum Beispiel für Häuser, Einzelzimmer, Penthousewohnungen, möblierten Wohnraum, private Untermietverhältnisse, Wohnungen mit gemeinschaftlicher Nutzung von Küche, Toilette und Bad durch andere Mietparteien, Wohnungen ohne Küche, Badezimmer oder Toilette, Wohnungen ohne vom Vermieter ausgestattetes Badezimmer, Wohnungen ohne vom Vermieter gestellte Heizung sowie Wohnungen ohne vom Vermieter gestellte Warmwasserversorgung. In diesen Fällen kann der Mietspiegel als Begründungsmittel für Mieterhöhungen nicht herangezogen werden. Trotzdem kann der Mietspiegel in diesen Fällen aber als Orientierungshilfe dienen.

Die Veröffentlichung eines neuen Mietspiegels weckt immer Begehrlichkeiten auf Vermieterseite. Viele Vermieter werden überprüfen, ob sie nun Erhöhungsspielräume haben und diese dann ausnutzen wollen. Bei der Neuerstellung eines Mietspiegels kommt hinzu, dass manche Zu- und Abschlagsmerkmale wegfallen und andere neu eingeführt werden.

Ganz allgemein gilt für freifinanzierte Wohnungen, dass die Miete mit der Begründung erhöht werden kann, dass diese an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll. Dahinter verbirgt sich das ortsübliche Entgelt, das in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart worden ist. Der Vermieter kann aber die Erhöhung nicht einseitig festsetzen, sondern braucht für die Erhöhung der Miete Ihre Zustimmung. Diese Zustimmung müssen Sie, soweit das Erhöhungsverlangen gerechtfertigt ist, spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang der Mieterhöhung folgt, erteilen. Eventuell gesetzte kürze Fristen sind für Sie unbeachtlich. Hieraus wird ersichtlich, dass Sie genügend Zeit haben, die Mieterhöhung überprüfen zu lassen.

Ausgeschlossen ist eine Erhöhung, wenn Sie eine Vereinbarung getroffen haben, dass die Miete für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben ist oder wenn Sie eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben und diese Vereinbarung noch nicht ausgelaufen ist.

Ansonsten ist eine Mieterhöhung nur zulässig, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, 15 Monate unverändert ist. Zudem darf das Erhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Außerdem muss die bisher bezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und die Kappungsgrenze beachtet werden. Grundsätzlich gilt bundesweit eine Kappungsgrenze von 20 % innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren. In München und vielen Gemeinden in der Umgebung Münchens wurde die Kappungsgrenze jedoch auf 15 % abgesenkt (Mieterschutzverordnung). Entscheidend bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist die Miete, die genau drei Jahre vor dem Tag bezahlt wurde, zu welchem die neue Miete verlangt wird. Die jetzt geforderte Miete darf nicht mehr als 15 % (bzw. 20 %) höher sein als zu diesem Zeitpunkt. Eine Mieterhöhung ist (unter der Bedingung, dass die sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind) nur bis zur Kappungsgrenze wirksam.

Weiterhin ist zu beachten, dass das Mieterhöhungsverlangen in Textform erfolgen muss. Hierzu reicht z.B. auch eine Kopie, eine E-Mail oder ein Fax.

Der Vermieter muss die Mieterhöhung zudem begründen. In Betracht kommende Begründungsmittel sind der einfache oder qualifizierte Mietspiegel, die Mieterdatenbank, mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Wird das Erhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel begründet, muss aus dem Verlangen hervorgehen, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat.

Keine Angst! Der Vermieter kann Ihnen aufgrund einer nicht erteilten Zustimmung zur Mieterhöhung nicht kündigen. Vielmehr muss er innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben. Nach Ablauf dieser Klagefrist ist eine Klage unzulässig, der Vermieter muss dann ein neues Erhöhungsverlangen stellen.

Jedoch sollten Sie die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht ohne berechtigten Grund verweigern. Ist die Mieterhöhung insgesamt gerechtfertigt, hat der Vermieter einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung gegen Sie und ein verlorener Prozess kann teuer werden! Manchmal kann es auch sinnvoll sein, eine Teilzustimmung zu erklären. Im Gegensatz zum Vermieter haben Sie jedoch die Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht geltend zu machen. Bis zum Ablauf des zweiten Monats, der dem Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, sind Sie berechtigt, das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats (und nur zu diesem Termin!) zu kündigen. Machen Sie von diesem Recht Gebrauch, tritt die jeweilige Mieterhöhung bis zum Beendigungszeitpunkt nicht mehr ein.

Bei einer Mieterhöhung sollten Sie immer die Mieterberatung aufsuchen, in der das Mieterhöhungsverlangen insgesamt überprüft wird.

Den neuen Mietspiegel erhalten Sie ab sofort kostenlos in unserer Geschäftsstelle in der Weißenburger Str. 25 oder in unseren Stadtteilberatungsstellen.

Den Mietspiegel mit seinen Tabellen und Berechnungen finden Sie auch im Internet unter:

www.mietspiegel-muenchen.de.

 

BITTE BEACHTEN

!!Geänderte Öffnungszeiten!!

Freitag, 31. Mai 2019 ist die Geschäftsstelle geschlossen. Die Mietberatung entfällt.
Mittwoch, 12.Juni 2019 ist die Beratungsstelle Sendling geschlossen.

 

 

9. Münchner Mieter*innenstammtisch am 04.06.2019

Offene Plattform gegen Immobilienspekulation, Vernetzung, Austausch & Tipps gegen den Mietenwahnsinn

Ort: riffraff, Tegernseer Landstraße 96, 81539 München  Zeit: 19:00 bis 22:00 Uhr Organisation: Aktionsgruppe Untergiesing

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Gentrifiziert, luxussaniert, herausmodernisiert - die Geschichte einer ganz legalen (?) Entmietung in drei Akten! Hier direkt zum Hören:

1. der Makler

2. das Loch

3. Nervenkrieg