Der neue Mietspiegel für München 2021

Am 18. März 2021 wurde der Mietspiegel für München 2021 vom Sozialausschuss des Stadtrats der Landeshauptstadt München beschlossen und veröffentlicht. Am 24. März 2021 wurde der neue Mietspiegel von der Vollversammlung des Stadtrats anerkannt und gilt seitdem als qualifizierter Mietspiegel i.S.d. § 558 d BGB.


Der Mietspiegel für München 2021 ist eine Information und Übersicht zu den Mietpreisen in der bayerischen Landeshauptstadt. Im Vergleich zum Mietspiegel 2019 sind die Preise 3,1 % angestiegen.
Der Mietspiegel für München ist ein sog. qualifizierter Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Der Mietspiegel für München 2021 ist eine Fortschreibung mit dem Verbraucherpreisindex mit Stichmonat Januar 2020.
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München hat am 30.09.2020 beschlossen, dass der Mietspiegel für München 2021 mit einer Indexfortschreibung des Mietspiegels für München 2019 erstellt wird.
Damit wird von dem Stadtratsbeschluss vom 27.07.2011 abgewichen, nachdem der Mietspiegel für München alle zwei Jahre neu zu erstellen ist.
Dabei darf allerdings jeder zweite Mietspiegel mithilfe des Verbraucherpreisindex für Deutschland fortgeschriebenen werden. Da der Mietspiegel für 2019 aufgrund einer Datenerhebung erstellt wurde, kann der Mietspiegel für 2021 per Index berechnet werden.
Hiermit wurden die ursprünglich mit der Neuerstellung des Mietspiegels beauftragten Institute Kantar/LMU betraut.
Im Ergebnis führt dies zu einer Steigerung der Mietspiegelwerte um 3,1 %.
Dies gilt sowohl für den Grundpreis der monatlichen Nettomiete pro m² und Monat gemäß der Wohnfläche und Baujahr also auch für die durchschnittlichen Betriebskosten sowie die einzelnen Zu - und Abschlagsmerkmale.
Im Vergleich dazu betrug die letzte Steigerung von 2017 auf 2019 4,1 %.
Hintergrund der Entscheidung des Stadtrats ist, dass anhand der Corona-Pandemie Zweifel an der Brauchbarkeit der erhobenen Daten bestehen, da nicht alle relevanten Haushalte an der Befragung teilgenommen haben.
Diese wurden im ersten Halbjahr 2020 überwiegend nach März, also während des ersten Lockdowns durch Interviews mit Mietern erhoben. Das Sozialreferat München geht davon aus, dass die so erlangten Daten nicht repräsentativ sind. Eine Befragung sei bei übermäßig vielen Gutverdienern im Homeoffice in teuren Wohnungen erfolgt. Geringverdiener in günstigen Wohnungen mit systemrelevanten Berufen seien in dieser Zeit eher nicht zu Interviews bereit gewesen und von daher unterrepräsentiert.
Eine Verwendung dieser Daten würde damit zu einer übermäßigen Preissteigerung führen und wären rechtlich angreifbar.
Ganz allgenmein gilt für Mietspiegel, dass nur bestehende Verträge einbezogen werden, in welchen in den letzten sechs Jahren die Mieten erhöht wurden und sich damit preistreibend auswirken. Wohnungen, bei denen sich in den letzten Jahren die Grundmiete nicht änderte, die also preisdämpfend wirken würden, finden leider keinen Eingang in den Mietspiegel. Der Mietspiegel bildet also nur ab, was in den letzten sechs Jahren vor Datenerhebung auf dem Markt passiert ist.
Ein repräsentativer Überblick über den gesamten Mietmarkt ist er somit nicht.
Ein qualifizierter Mietspiegel hat zur Folge, dass grundsätzlich bei jeder Mieterhöhung, für welche der Mietspiegel anwendbar ist, eine Berechnung nach dem Mietspiegel beigelegt werden muss, auch wenn sich der Vermieter für sein Mieterhöhungsverlangen eines anderen Begründungsmittels (Vergleichswohnungen oder Gutachten) bedient.
Der Mietspiegel gilt für fast alle frei finanzierten Wohnungen im Stadtgebiet München, die eine Wohnfläche zwischen 20 und 160 m² aufweisen.
Er gilt nicht für preisgebundene Wohnungen (z. B. Sozialwohnungen), gewerblich genutzte Räume, Obdachlosenunterkünfte, Studenten- und Jugendwohnheime.
Ferner ist er für eine Reihe von Wohnungen bzw. Wohnräume nicht unmittelbar anwendbar; so zum Beispiel für Häuser, Einzelzimmer, Penthouse Wohnungen, möblierten Wohnraum, private Untermietverhältnisse, Wohnungen mit gemeinschaftlicher Nutzung von Küche, Toilette und Bad durch andere Mietparteien, Wohnungen ohne Küche, Badezimmer oder Toilette, Wohnungen ohne vom Vermieter ausgestattetes Badezimmer, Wohnungen ohne vom Vermieter gestellte Heizung sowie Wohnungen ohne vom Vermieter gestellte Warmwasserversorgung. In diesen Fällen kann der Mietspiegel als Begründungsmittel für Mieterhöhungen nicht herangezogen werden. Trotzdem kann der Mietspiegel in diesen Fällen aber als Orientierungshilfe dienen.
Ganz allgemein gilt für freifinanzierte Wohnungen, dass die Miete mit der Begründung erhöht werden kann, dass diese an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll. Dahinter verbirgt sich das ortsübliche Entgelt, das in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart worden ist. Der Vermieter kann aber die Erhöhung nicht einseitig festsetzen, sondern braucht für die Erhöhung der Miete Ihre Zustimmung. Diese Zustimmung müssen Sie, soweit das Erhöhungsverlangen gerechtfertigt ist, spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang der Mieterhöhung folgt, erteilen. Eventuell gesetzte kürze Fristen sind für Sie unbeachtlich. Hieraus wird ersichtlich, dass Sie genügend Zeit haben, die Mieterhöhung überprüfen zu lassen.
Ausgeschlossen ist eine Erhöhung, wenn Sie eine Vereinbarung getroffen haben, dass die Miete für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben ist oder, wenn Sie eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben und diese Vereinbarung noch nicht ausgelaufen ist.
Ansonsten ist eine Mieterhöhung nur zulässig, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, 15 Monate unverändert ist. Zudem darf das Erhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Außerdem muss die bisher bezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und die Kappungsgrenze beachtet werden. Grundsätzlich gilt bundesweit eine Kappungsgrenze von 20 % innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren. In München und vielen Gemeinden in der Umgebung Münchens wurde die Kappungsgrenze jedoch auf 15 % abgesenkt (Mieterschutzverordnung). Entscheidend bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist die Miete, die genau drei Jahre vor dem Tag bezahlt wurde, zu welchem die neue Miete verlangt wird. Die jetzt geforderte Miete darf nicht mehr als 15 % (bzw. 20 %) höher sein als zu diesem Zeitpunkt. Eine Mieterhöhung ist (unter der Bedingung, dass die sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind) nur bis zur Kappungsgrenze wirksam.
Weiterhin ist zu beachten, dass das Mieterhöhungsverlangen in Textform erfolgen muss. Hierzu reicht z.B. auch eine Kopie, eine E-Mail oder ein Fax.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung zudem begründen. In Betracht kommende Begründungsmittel sind der einfache oder qualifizierte Mietspiegel, die Mieterdatenbank, mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Wird das Erhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel begründet, muss aus dem Verlangen hervorgehen, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat.
Keine Angst! Der Vermieter kann Ihnen aufgrund einer nicht erteilten Zustimmung zur Mieterhöhung nicht kündigen. Vielmehr muss er innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben. Nach Ablauf dieser Klagefrist ist eine Klage unzulässig, der Vermieter muss dann ein neues Erhöhungsverlangen stellen.
Jedoch sollten Sie die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht ohne berechtigten Grund verweigern. Ist die Mieterhöhung insgesamt gerechtfertigt, hat der Vermieter einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung gegen Sie und ein verlorener Prozess kann teuer werden! Manchmal kann es auch sinnvoll sein, eine Teilzustimmung zu erklären. Im Gegensatz zum Vermieter haben Sie jedoch die Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht geltend zu machen. Bis zum Ablauf des zweiten Monats, der dem Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, sind Sie berechtigt, das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats (und nur zu diesem Termin!) zu kündigen. Machen Sie von diesem Recht Gebrauch, tritt die jeweilige Mieterhöhung bis zum Beendigungszeitpunkt nicht mehr ein.

https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html

 

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