Neuer Mietspiegel für München 2011
Der neue Mietspiegel für München wurde am 26.03.2011 veröffentlicht und am 06.04.2011 vom Stadtrat als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. Zwar sind auf den ersten Blick die Grundpreise der monatlichen Nettomieten im Vergleich mit dem Mietspiegel 2009 leicht gesunken, jedoch fand auch eine Neuordnung und Neubewertung der Zu- und Abschläge mit teilweise deutlich höheren Werten statt. Hinzu kommt, dass ein Vergleich mit dem Mietspiegel 2009, der nur eine Fortschreibung auf der Basis der Entwicklung der Lebenshaltungskosten war, nicht unmittelbar möglich ist. Die Werte des Mietspiegels 2011 können richtigerweise nur mit den Werten des Mietspiegels 2007 verglichen werden und dieser Vergleich ergibt eine Steigerung von 5,2 %!
Das Zahlenwerk zementiert damit weiterhin Münchens zweifelhafte Spitzenposition als teuerster Wohnungsmarkt Deutschlands und führt nach unserer Einschätzung bestenfalls zu einer kurzfristigen Stabilisierung auf zu hohem Mietniveau.
Bei der Datenerhebung für den Mietspiegel wurde nunmehr (u.a. durch Fragen zum Energieausweis und Modernisierungsstatus des Gebäudes) auch erstmals untersucht, ob der energetische Gebäudezustand statistische Auswirkungen auf die Miethöhe hat. Es stellte sich heraus, das energetische Merkmale - wohl aufgrund der Tatsache, dass in München vorrangig noch bezahlbarer Wohnraum gesucht wird - derzeit (noch) nicht im Vordergrund stehen. Tendenziell kann unter bestimmten Voraussetzungen aber eine leicht mietmindernde Tendenz im Rahmen des begründeten Spannenanteils beRücksichtigt werden.
Der Mietspiegel ist ein sog. qualifizierter Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Qualifizierte Mietspiegel sind - wie es das Gesetz vorsieht - nach zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen, dabei kann eine Fortschreibung nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindex erfolgen, alle 4 Jahre ist ein qualifizierter Mietspiegel neu zu erstellen. Der Mietspiegel 2011 basiert auf einer solchen Neuerhebung der Daten. Dies führt neben einer neuen Festlegung der Grundpreise auch zu teilweise gravierenden Änderungen bei den Zu- und Abschlagsmerkmalen.
Die Folgen der Qualifizierung
Wie seine Vorgänger ist auch der Mietspiegel für München 2011 vom Stadtrat am 06.04.2011 als qualifizierter Mietspiegel anerkannt worden. Jeder Mietspiegel der den gesetzlichen Vorschriften entspricht, kann als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden.
Die Qualifizierung des Mietspiegels hat außerdem zur Folge, dass grundsätzlich jeder Mieterhöhung für welche der Mietspiegel anwendbar ist, eine Berechnung nach dem Mietspiegel beigelegt werden muss - auch wenn der Vermieter sich eines anderen Begründungsmittels (z.B. Vergleichswohnungen oder Gutachten) für sein Mieterhöhungsverlangen bedient.
für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel?
Der Mietspiegel gilt für fast alle frei finanzierten Wohnungen im Stadtgebiet München.
Er gilt nicht für preisgebundene Wohnungen (z. B. Sozialwohnungen), gewerblich genutzte Räume, Obdachlosenunterkünfte, Studenten- und Jugendheime.
Ferner ist er für eine Reihe von Wohnungen bzw. WohnRäume nicht unmittelbar anwendbar (z.B. für Untermietverhältnisse, möblierten Wohnraum, Wohnungen ohne Küche, Badezimmer oder Toilette bzw. mit gemeinschaftlicher Nutzung dieser Räume durch andere Mietparteien u.ä.). In diesen Fällen kann der Mietspiegel trotzdem als Orientierungsgrundlage herangezogen werden.
Aufwändige Berechnung
Der Benutzer wird in mehreren Schritten zu dem Quadratmeterpreis seiner Wohnung geführt. Er berechnet sich aus dem Grundpreis, den Betriebskosten, aus unterschiedlichen Zu- und Abschlägen für die Wohnung und aus den anzuwendenden Spannen. Die Berechnung ist nicht ganz einfach und oft ohne Erfahrung nicht zu bewerkstelligen. Es empfiehlt sich daher, die Berechnung immer unter Zuhilfenahme fachkundiger Beratung durchzuführen bzw. prüfen zu lassen.
Kommt jetzt eine neue Mieterhöhungswelle der Vermieter?
Die Veröffentlichung eines neuen Mietspiegels weckt immer die Begehrlichkeiten auf Vermieterseite. Aufgrund der im Vergleich mit dem Mietspiegel 2009 gesunkenen Grundpreise wird dies hoffenlich weniger deutlich ausgeprägt sein, jedoch werden dennoch viele Vermieter anlässlich des neuen Mietspiegels überprüfen, ob sie nun ErhöhungsspielRäume haben und diese dann ausnutzen wollen. Interessensvertretern der Vermieter ist die Steigerung natürlich wie immer nicht hoch genug.
Achtung: Mieten dürfen innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um maximal 20 Prozent gesteigert werden (sog. Kappungsgrenze). Diese Kappungsgrenze ist aus unserer Sicht immer noch deutlich zu hoch, jedoch kann die Kappungsgrenze nur vom Bundesgesetzgeber gesenkt werden.
Allerdings haben Vermieter auch eine zweite Grenze für Mieterhöhungen zu beachten: Die Miete kann innerhalb der Kappungsgrenze höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich aus der Mietspiegelberechnung ergibt, erhöht werden.
Leider gibt es daneben auch noch andere Mieterhöhungsmöglichkeiten (z.B. Modernisierungsmieterhöhungen), für die insbesondere die Kappungsgrenze noch immer keine Anwendung findet. Auch hier ist der Bundesgesetzgeber zuständig und gefordert!
Tipp: Bei einer Mieterhöhung sollten Sie immer die Mieterberatung aufsuchen, in der das Mieterhöhungsverlangen insgesamt rechtlich überprüft wird.
Den neuen Mietspiegel erhalten Sie kostenlos in unserer Geschäftsstelle in der Weißenburger Str. 25 oder in unseren Stadtteilberatungsstellen.
Der Mietspiegel mit seinen Tabellen und Berechnungen ist über das Angebot der Landeshauptstadt München auch im Internet verfügbar:
www.mietspiegel-muenchen.de
