Nach der Wahl

Deutschland hat gewählt.

Nun bleibt abzuwarten, ob die kommende Regierung sich für die Interessen der WohnungsmieterInnen einsetzen wird und dringende Änderungen zum Mieterschutz umsetzt. Dies wollen wir zum Anlass nehmen, unsere wichtigsten Forderungen an die Politik zu veröffentlichen.

 

  1. 1.     Zweckbindung Grund und Boden

Grund und Boden sind nicht vermehrbare Güter. Die Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum ist eine wichtige staatliche Aufgabe. Der Einfluss der öffentlichen Hand muss wieder gestärkt werden. Eigentum der öffentlichen Hand darf nicht privatisiert werden. Nötigenfalls sind Grundstücke oder Wohnungen von Bund und Land zu Vorzugskonditionen an die Kommunen abzugeben. Soweit private Investoren mit einbezogen werden, sind Erbbaurechte einem Verkauf vorzuziehen. Bauvorhaben von privaten Investoren sind sozialverträglich zu gestalten. Bei jedem Bauvorhaben sind bezahlbare Mietwohnungen für breite Schichten der Bevölkerung zu erstellen.

  1. 2.     Wohnungsgemeinnützigkeit / öffentliche Förderung

Öffentliche Förderung ist so einzusetzen, dass diese Mittel dauerhaft der Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum dienen. Die Wohnungsgemeinnützigkeit ist wieder einzuführen. Ein bewährtes Mittel hierfür ist die Objektförderung mit Belegungs- und Mietpreisbindung. Die Subjektförderung ist nicht geeignet, da hierdurch öffentliche Mittel in die private Hand umgeleitet werden und keine dauerhafte Versorgung sicherstellen. Der Wegfall der Sozialbindung ist zu stoppen.

  1. 3.     Stärkung von Genossenschaften

Soweit der Staat Aufgaben nicht selbst erfüllen kann bzw. darf, ist Genossenschaften der Vorrang vor anderen privaten Investoren einzuräumen.

  1. 4.     Umwandlungsverbot

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist zu verbieten. Wohnraum darf keinen anderen Zwecken, insbesondere keinen gewerblichen Zwecken zugeführt werden.

  1. 5.     Kündigungsmöglichkeiten abschaffen

Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters sind abzuschaffen bzw. einzuschränken.

Abzuschaffen sind Kündigungsmöglichkeiten insbesondere für Fälle, in denen

  • die Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung,
  • die Duldungspflicht von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten,
  • die Berechtigung zur Aufnahme Dritter in die Wohnung,
  • die Berechtigung zur Mietminderung oder von sonstigen Forderungen des Vermieters

strittig ist.

Es ist ausreichend, die vorgenannten Fragen gerichtlich zu klären. Solange eine Kündigungsmöglichkeit bei derartigen Auseinandersetzungen besteht, sind die diesbezüglichen Ansprüche der Mieter aufgrund des Kündigungsrisikos nicht durchsetzbar.

Da eine Abschaffung bestimmter Kündigungsgründe verfassungsrechtlich nicht möglich sein wird, sind insbesondere folgende Kündigungsmöglichkeiten erheblich einzuschränken:

Die Möglichkeit eine Wohnung wegen Eigenbedarf zu kündigen, soll erheblich eingeschränkt werden.

Eine Kündigung soll ausgeschlossen sein, wenn ein diesbezügliches Verschulden des Vermieters oder dessen Rechtsvorgängers vorliegt. In den ersten 5 Jahren eines Mietverhältnisses ist die Eigenbedarfskündigung auszuschließen, im Übrigen soll der Vermieter bei Vertragsabschluss eine langfristige Bedarfsvorschau vornehmen müssen. Außerdem muss echter und dauerhafter Eigenbedarf vorliegen und auch verwirklicht werden, der begünstigte Personenkreis für eine Eigenbedarfskündigung ist einzugrenzen.

Die Möglichkeit eine Wohnung wegen der Verhinderung einer wirtschaftlichen Verwertung zu kündigen, soll ebenfalls erheblich eingeschränkt werden.

Eine Kündigung soll ausgeschlossen sein, wenn ein diesbezügliches Verschulden des Vermieters oder dessen Rechtsvorgängers vorliegt. Zudem ist klarzustellen, wann eine Verhinderung einer wirtschaftlichen Verwertung vorliegt, die Aussicht von Renditesteigerungen und/oder ein Instandhaltungsstau dürfen für eine Kündigung nicht ausreichen.

  1. 6.     Heilung einer Kündigung, Räumung und Wiedereinweisung

Soweit eine wirksame Kündigung wegen Nichtzahlung bzw. Zahlungsverzug vorliegt, ist die Heilungswirkung durch Zahlung der offenen Forderung auch auf ordentliche Kündigungen zu erstrecken.

Soweit eine Wohnung wirksam gekündigt wurde und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist, sind die Möglichkeiten der öffentlichen Hand, eine Wiedereinweisung in diese Wohnung zu veranlassen, zu stärken.

  1. 7.     Kappungsgrenze / Deckelung von Mieten

Das Mittel der regionalen Kappungsgrenzen hat sich grundsätzlich bewährt. Insbesondere aufgrund der geringen Entwicklung der Einkommen breiter Schichten der Bevölkerung soll eine weitere Senkung der Kappungsgrenzen erfolgen. Dies könnte schrittweise von jetzt 15 % über 10 % auf 5 % in einem Zeitraum von drei Jahren erfolgen.

  1. 8.     Mietspiegel erweitern

In Mietspiegeln werden die in den letzten vier Jahren vereinbarten Mieten erfasst. Dies bildet die ortsübliche Vergleichsmiete nur unzureichend ab. In Mietspiegeln sollen künftig alle Mieten in der jeweiligen Gemeinde erfasst werden.

  1. 9.     Modernisierung mit Augenmaß

Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit unwesentlichen Verbesserungen verbunden sind, dürfen nicht gegen den Willen des Mieters durchsetzbar sein.

Hintergrund: Solange die Möglichkeit einer Modernisierungsmieterhöhung besteht, werden auch Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die keine wesentlichen Gebrauchsvorteile oder Kosteneinsparungen bewirken. Die Modernisierung wirkt auch hier als Kostentreiber und führt zur Vernichtung bezahlbaren Wohnraums. Hinzu kommt die Belastung der Mieter durch Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ohne einen wesentlichen Vorteil davon verzeichnen zu können.

  1. 10.   Modernisierungsmieterhöhungen abschaffen / begrenzen

Die Modernisierungsmieterhöhung ist abzuschaffen. Die Möglichkeit, Mieten innerhalb der Kappungsgrenze bis zur ortsüblichen Miete zu erhöhen, ist ausreichend. Soweit die Abschaffung der Modernisierungsmieterhöhung dazu führen sollte, dass Wohnraum nicht mehr modernisiert werden sollte, sind Modernisierungsmaßnahmen durch öffentliche Mittel verbunden mit einer Belegungs- und Mietpreisbindung zu fördern.

Bis dies umgesetzt wird, ist klarzustellen, dass ersparte Instandhaltungskosten immer in Abzug zu bringen sind, auch wenn diese erst später erforderlich wären. Außerdem sind klare Vorgaben erforderlich, die sicherstellen, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet wird.

Zudem ist eine Senkung der Modernisierungsmieterhöhung auf das aktuelle Zinsniveau durchzuführen. Ein Mittel hierfür wäre eine Deckelung der Modernisierungsmieterhöhung auf den jeweils aktuellen Leitzins („bis zu 11 %, höchstens jedoch der zum Zeitpunkt der Modernisierung geltende Leitzins…“).

Hintergrund: Die Modernisierungsmieterhöhung stellt in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung eines der Hauptprobleme vieler Mieter dar. Neben den „normalen“ Mieterhöhungen drohen betroffenen Mietern Modernisierungsmieterhöhungen von oft mehreren Hundert Euro pro Monat. Die Vorteile durch Modernisierungsmaßnahmen hingegen sind oft nicht besonders hoch. Die Modernisierungsmieterhöhung stellt damit eines der härtesten Mietervertreibungsmittel insbesondere für Mieter mit niedrigen und mittleren Einkommen dar, bezahlbarer Wohnraum wird durch Modernisierung vernichtet.

Die Beschränkung auf den Leitzins hat den Hintergrund, dass die derzeitige Regelung mit 11 % zu Zeiten eingeführt wurde, in denen für Darlehen Zinsen in dieser Größenordnung zu zahlen waren. Die Regelung wurde jedoch nie an die fallenden Zinssätze angepasst.

Der Minderungsausschluss für energetische Modernisierungsmaßnahmen ist abzuschaffen.

  1. 11.   Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse stellt grundsätzlich eine gute Idee dar. Die Ausgestaltung der Mietpreisbremse ist jedoch unzureichend. Wünschenswert wäre eine klare Festlegung von Mietobergrenzen mithin eine Deckelung von Neuvermietungsmieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Ohne staatliche Kontrolle und Sanktionen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse ist die Regelung nahezu wirkungslos. Die zeitliche Befristung der Mietpreisbremse, die Ausnahmen für Neubau und Modernisierung sowie für die vom Vormieter bezahlte Miete sollen abgeschafft werden.

  1. 12.   Gebrauchsrecht / Aufnahme weiterer Nutzer

Soweit der Wohnraum ausreichend groß ist und keine nachweisbare, persönliche Unzumutbarkeit für den Vermieter besteht, soll der Mieter frei entscheiden können, wer mit in seine Mietwohnung aufgenommen wird.

Die Regelung zur dauerhaften Gebrauchsüberlassung und Untermiete sind dementsprechend umzugestalten.

  1. 13.   Sanktionen

Insbesondere für vorgetäuschte Kündigungen und Überschreitung gesetzlicher Grenzen hinsichtlich Miete und Nebenkosten sind wirksame Sanktionen für Vermieter einzuführen.

Dies gilt sowohl für Bestandsmieten als auch für Neuvermietungen.

Die Überwachung der Einhaltung der Schutzvorschriften und die Ahndung von Verstößen hat durch die öffentliche Hand zu erfolgen.

BITTE BEACHTEN

Geänderte Öffnungszeiten

Am Montag, 30. Oktober 2017 ist die BeratungsstelleNeuhausen (Werkhaus, Leonrodstr. 19) geschlossen. Da es immer wieder zu kurzfristigen Änderungen kommen kann, rufen Sie gerne vor dem Besuch einer Beratungsstelle in der Geschäftsstelle an.

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